Contratti di locazione: informazioni

 

Oggi Wikicasa, un portale per agenti immobiliari, presenta un articolo riferito alle locazioni e ritengo interessante riproporlo perché spesso, noi del settore, diamo per scontate tante informazioni che non sempre sono di pubblica conoscenza.  

Ecco perché vi invito ad aprire questo link :

bit.ly/4kZN5uv

Inquilino giusto... timori e dubbi

 Una Signora è finalmente riuscita a riavere la disponibilità di un immobile dopo travagliate vicende con l'inquilino precedente. 

Ora la Figlia le suggerisce , visto le difficoltà, disagi e fastidi, di tenere vuoto l'appartamento. 

E' una prima reazione quasi automatica quando si sono avuti problemi su immobili dati in affitto.

Nella mia esperienza ho, invece, la certezza che i  buoni inquilini esistono e che occorre non avere fretta e  molta pazienza ed attenzione per riuscire a sceglierlo con relativa sicurezza.

Occorre valutare insieme: 

- la prima impressione sul comportamento alla richiesta informazioni:  modo di parlare, il modo di rispondere alle domande, atteggiamento del corpo… Tante domande aiutano ad avere un primo quadro di chi abbiamo domande. 

ad esempio:

:Per quale motivo ha deciso di cambiare casa? Per capire meglio la situazione del soggetto e perché ha deciso di trasferirsi.

Quanto pensa di restare? Per valutare la tipologia migliore di contratto di affitto.

Quante persone vivranno in casa? Per accertarsi che il numero di occupanti non superi la capacità della casa.

Ha animali domestici o prevede di averli in futuro? Una domanda importante per sapere prima di affittare se l’inquilino possiede un cane, un gatto o altro pet...

Fuma? Se il fumo è vietato in casa vostra, questo soprattutto per affitti transitori,  meglio chiarirlo subito.

Ha mai avuto problemi con la legge o ricevuto uno sfratto? Domanda pertinente, se la risposta vi pare evasiva, meglio investigare a fondo

Può fornire referenze da precedenti proprietari? Altra domanda pertinente. In alternativa ci si può rivolgere direttamente al proprietario. Può, essere, però, un’arma a doppio taglio. Se i rapporti tra inquilino e proprietario sono tutt’altro che rosei, quest’ultimo potrebbe avere interesse a fornirvi un quadro positivo della persona in questione allo scopo di sbarazzarsene quanto prima. Anche in questo caso, prudenza.

- reddito : È indispensabile conoscere la situazione reddituale del potenziale inquilino. Come? Richiedendo di verificare le buste paga se si tratta di un lavoratore dipendente, la dichiarazione dei redditi in caso di lavoro autonomo, la visura della Camera di Commercio (per artigiani e commercianti), il bilancio (se è società di capitale)

- le indagini Non si tratta di mettere in campo investigatori privati ma, se qualcosa è vago o  lacunoso, un buon colloquio ed eventuale contatto coi precedenti locatori può essere fonte di chiarimenti.

Vi sono poi altri punti da tenere in considerazione

• Il rapporto reddito inquilino/prezzo dell’affitto
   Il rapporto – simile a quello utilizzato dalle banche per concedere i mutui – è 1:3 o 1:4. Per assicurare il pagamento di un affitto di 1.000 euro, quindi, le entrate mensili dovrebbero ammontare a 3/4000 euro. Nel caso di un rapporto 1:2, meglio soprassedere per evitare sorprese.  Esistono ulteriori forme di garanzia:
• La prima è la cauzione che per legge garantisce fino a un massimo di tre mensilità del canone pagato. Vi sono garanzie aggiuntive da richiedere al potenziale inquilino.
•  possiamo chiedere che vi sia un  garante ossia una terza persona, che con la  firma si impegna a coprire i canoni  in caso di mancato pagamento dell’affitto (normalmente si tratta di un genitore). Ė la forma di garanzia più semplice e immediata sempre che si possa contare su una persona che accetti di farlo e, a sua volta, abbia le giuste garanzie (es. un buon reddito e/o delle proprietà immobiliari).
•  Altra possibile è quella bancaria ossia la fidejussione “a prima richiesta” con una copertura ideale fino a un anno d’affitto: l’arco di tempo, questo, necessario, per sfrattare un inquilino in caso di grave morosità. La tipologia di fidejussione “a prima richiesta” consente un altro vantaggio al proprietario di casa: quest’ultimo potrà rivalersi direttamente sulla banca senza ulteriori passaggi legali per ricevere la somma corrispondente alla spesa di affitto non pagata.

La prudenza deve essere la base della valutazione. 

Meglio aspettare qualche mese per concludere un contratto che doversene amaramente pentire successivamente.

Il metro che mi guida è sempre quello di pormi questa domanda: 

Fosse una proprietà della mia mamma la affitterei a questa persona? 

un trilocale dove vivere serenamente

Questa l'inserzione che appare  su casa.it:
Rif LTSan - In zona Solaro é disponibile, per locazione residenziale a referenziati un grande trilocale in piccola palazzina con ampio giardino. L'appartamento molto silenzioso e luminoso è al primo piano e si compone di: ingresso in corridoio su cui si aprono tutti i locali, grande zona giorno con accesso al terrazzo che diventa balcone nella zona perimetrale; cucina appena arredata, due le camere da letto, un bagno con vasca e finestra. Possibilità di locare posto auto a 150 metri.
Termoautonomo.

Il canone mensile, comprensivo di spese condominiali e posto auto è quindi di € 800,00.
https://www.casa.it/appartamento/affitto/imperia/sanremo-80mq-36455004/

Quello che non traspare è la serenità di una soluzione che gode di riservatezza, di silenzio e del privilegio di essere un appartamento inserito in una piccola palazzina con pochi appartamenti.

ricevuta di locazione

Una domanda che mi sento rivolgere abbastanza di frequente è se, a fronte del pagamento del canone di locazione con bonifico, sia necessario farsi rilasciare una  una ricevuta.
L’art. 1199 c.c. prevede che “Il creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciare quietanza e farne annotazione sul titolo, se questo non è restituito al debitore”; quindi il locatore che riceve il pagamento con bonifico, deve emettere la ricevuta solo quando richiesto dal conduttore.
In caso di mancata richiesta, il pagamento con bonifico non richiede l’emissione della ricevuta.

Diverso il caso in cui la locazione venga pagata in contanti: in questo caso occorre rispettare due regole:

*  non superare il limite previsto dalla normativa attuale (€ 2990,00) 

Attenzione a questa regola: se fosse certificato il pagamento di un canone di affitto superiore al limite consentito dalla legge, allora locatore e conduttore rischierebbero sanzioni comprese tra l’1% ed il 40% dell’importo pagato in contanti;

*  Obbligo di ricevuta se richiesta dal conduttore, ricevuta su cui va apposta, a carico dell'inquilino,  marca da bollo da 2€ se il canone pagato è superiore ai 77,47 €  

Chi paga le riparazioni all’interno dell’appartamento?

foto da https://www.pinterest.it/pin/477592735480549220/

Prendendo spunto da una domanda fattami ieri, penso questo sia un argomento che potrebbe interessare a molti:
Quando un  contratto di locazione ha ad oggetto un'unità immobiliare arredata può accadere che uno degli elettrodomestici si rompa. E' inevitabile la domanda: chi deve sostenerne l'onere?

Il codice civile ci dice:
ai sensi dell'art. 1576 c.c., il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore...
se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Se la casa  è stata affittata con al suo interno una serie di mobili ed elettrodomestici, a meno che le parti non abbiano deciso diversamente, le spese di conservazione (ossia e quelle necessarie a mantenere i beni nello stato di funzionamento) e quelle di ordinaria manutenzione (ossia quelle che si rendono necessarie proprio in ragione del funzionamento), sono dovute dall'inquilino.

D'altra parte, a ricordarlo è lo stesso codice civile, al primo comma dell'art. 1590:

Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.

Come dire: s'è vero che le cose con l'uso di deteriorano, è altrettanto vero che ciò non conferisce al conduttore il diritto di trascurare la manutenzione delle cose locate fino al punto da lasciarle colpevolmente deperire.

Caso fortuito, vetustà e necessità di sostituzione

Altra norma strettamente connessa a quanto appena affermato è l'art. 1609 c.c. a mente del quale:

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

A seguito di un temporale la scheda elettrica della lavatrice dev'essere sostituita? Si tratta di una spesa dovuta a caso fortuito che spetta al proprietario.

L'inquilino ha usato così tanto la lavatrice che la cinghia s'è usurata e dev'essere sostituita? La spesa tocca proprio a lui.

L'inquilino s'è appena trasferito nell'appartamento e resta letteralmente con la cinghia della tapparella in mano? Si tratta di vetustà e la spesa è a carico del proprietario.
Si pensi alla lavatrice (ma l'esempio vale anche per frigorifero, forno, lavastoviglie ed in generale per tutti gli elettrodomestici); si supponga che l'inquilino, diligentemente, abbia sempre provveduto a tenere e manutenere quel bene in modo tale da evitare ogni possibile accelerazione nel suo normale logoramento.

Arrivati ad un certo punto, però, le costanti cure (che si sostanziano nelle spese di manutenzione) non bastano più: quella lavatrice dev'essere sostituita.

               

A chi l'onere della spesa? Trattandosi d'un intervento  dovuto alla vetustà e ricordando che ai sensi dell'art. 1575 c.c. il proprietario ha l'obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto, la spesa graverà senz'altro sul proprietario

Scheda di sintesi

• Spese dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso quotidiano: inquilino;
• Spese per la pulizia dipendenti dalla presenza di calcare o sporcizia: inquilino:
• Spese dipendenti da rottura per un uso non corretto dell'elettrodomestico: inquilino;
• Spese dipendenti da vetustà (rottura del motore, di una scheda elettronica o di altro componente essenziale dell’elettrodomestico): padrone di casa;
• Spese dipendenti da caso fortuito come, ad esempio, un corto circuito: padrone di casa.

Bilocale arredato in affitto

http://www.agenziahome.it/Proprietà/bilocale-arredato-con-p-auto-coperto/

Questo bilocale è stato scelto e pensato per offrire una locazione di buon livello in un quartiere residenziale.
Partendo da questa presentazione mi piacerebbe capire dai vostri commenti se la descrizione che offro è esaustiva o cosa manca.. Grazie per aiutarmi a crescere!

CEDOLARE SECCA 2018 qualche informazione...

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che permette l'applicazione di un'imposta sostitutiva sui contratti di affitto a canone libero del 21% e a canone concordato del 10%: consiste nell'applicazione di un'aliquota sostituitiva, fissa e agevolata che sostituisce: Irpef e relative addizionali, imposta di registro, imposta di bollo di 16 euro.
Sugli affitti a canone libero si applica un'aliquota del 21%, mentre la legge di Stabilità 2018 ha prorogato l'aliquota del 10% per i contratti a canone concordato anche per il biennio 2018-2019.

La cedolare secca non sarà estesa al fitto dei locali commerciali

La cedolare secca al 10% si applica a:

• tutti gli affitti a canone concordato
• i contratti d’affitto stipulati con studenti universitari
• i contratti transitori

• La  cedolare secca al 21% si applica a:
• gli affitti a canone libero
• gli affitti brevi
• a tutti gli intermediari immobiliari, soprattutto a quelli che offrono i propri servizi online.i contratti transitori

questo comporta, a partire dal 2018,

     Se Sei Proprietario di un Immobile

:

• ottenere una riduzione del 30% del reddito imponibile IRPEF, se nella dichiarazione dei redditi indichi gli estremi della registrazione del contratto di locazione, relativi alla dichiarazione IMU
• ottenere una riduzione del 75% dell’IMU e della Tasi, che devi al comune dove si trova
• l’immobile che hai fittato con canone concordato.

• Se Sei Affittuario di un Immobile il 2018 reca buone nuove anche per te:

  • è stata riconfermata la detrazione dei canoni di affitto che pagherai nel 2018. La detrazione si calcola in base alla tua fascia di reddito, con un tetto massimo di reddito annuo di circa 30.000 Euro
  • se scegli di trasferire la residenza nell’appartamento che hai affittato, puoi godere di una seconda detrazione. Si tratta di una detrazione dall’importo più consistente, di circa 900 euro per i primi tre anni

Le Scadenze per il 2018

Non variano le scadenze per il versamento dell’imposta sostitutiva nel 2018: il pagamento  può avvenire

• in un’unica soluzione obbligatorio se l’importo da versare è minore di 257,52 Euro.
• versando un acconto ed un saldoLa scadenze da ricordare sono le seguenti:
  
  • 30 giugno 2018 per il pagamento dell’acconto
  • 30 novembre 2018 per il pagamento della seconda rata
  • 30 novembre 2018 per il pagamento della cedolare secca in un’unica rata (quindi due rate) se superiore a questa cifra

Confedilizia ha elaborato una tabella che riassume tutte le informazioni utili sulla cedolare secca

per ottenere la riduzione fiscale al 10% serve il timbro di una delle associazioni firmatarie (sia degli inquilini che dei proprietari)

https://www.idealista.it/news/finanza/fisco/2018/02/09/125255-riduzione-cedolare-secca-al-10-canone-concordato-requisiti-indispensabili

Locazione posto auto o box e registrazione

La locazione di un posto auto è contratto la cui durata può essere liberamente stabilita dalle parti senza alcun vincolo.
Il canone e la durata possono avere qualsiasi termine sia di costo che di tempo.
Ogni contratto, se superiore ai 30 giorni nel corso dell'anno, deve essere registrato .
Non è possibile usufruire del regime fiscale di cedolare secca ameno che il p. auto o il box non siano pertinenziali e locati con l'appartamento.

La registrazione può avvenire con più modalità:
- utilizzando i canali telematici dell’Agenzia delle Entrate (obbligatoriamente è questa la modalità che sono tenuti ad utilizzare gli agenti immobiliari ed i possessori di almeno dieci immobili)
- richiedendo la registrazione recandosi presso un ufficio delle Agenzie delle Entrate e compilando il modello RLI, oppure, infine, incaricando un intermediario abilitato (Caf, professionisti, ecc.)
- L’importo della imposta di registrazione è pari al 2% del canone annuo pattuito con un minimo da versarsi, in ogni caso, di 67 euro per la prima annualità.

Se il contratto ha durata superiore ad un anno è possibile pagare in una unica soluzione per tutta la durata del contratto.
Infine, per ogni copia del contratto da registrare si devono versare 16 euro a titolo di imposta di bollo ogni quattro facciate scritte del contratto e, comunque, 16 euro ogni 100 righe.

Si può scaricare l’affitto dalle tasse?

Canone di locazione: in quali casi dà diritto alla detrazione fiscale?

Il canone di affitto, in diversi casi, può essere scaricato dalle tasse: più precisamente, l’inquilino può aver diritto a una detrazione Irpef, cioè a sottrarre parte del canone di locazione dalle imposte sui redditi.
I contribuenti che possono scaricare l’affitto dalle tasse sono:

• inquilini a basso reddito che hanno stipulato un contratto a canone libero o concordato;
• inquilini sino a 30 anni di età;
• lavoratori dipendenti che hanno trasferito la residenza;
• studenti universitari fuori sede;
• inquilini di alloggi sociali (limitatamente al triennio 2014-2016).

Vediamo ora a quanto ammontano le detrazioni e quali sono i requisiti da soddisfare.

Inquilini a basso reddito: contratto d’affitto a canone libero

Per gli inquilini che hanno stipulato, in base alla legge di riforma degli affitti [1], un contratto a canone libero, le detrazioni ammontano a:

• 300 euro, se il reddito complessivo non supera 15493,71 euro;
• 150 euro, se il reddito complessivo è compreso tra 15493,72 euro e 30987,41.

Inquilini a basso reddito: contratto d’affitto a canone concordato

Per gli inquilini che hanno stipulato, in base alla legge di riforma degli affitti, un contratto a canone concordato, le detrazioni ammontano a:

• 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15493,71 euro;
• 247,90 euro se il reddito complessivo è compreso tra 15493,72 euro e 30987,41.

Inquilini tra i 20 e i 30 anni

Agli inquilini che hanno un’età compresa tra 20 e 30 anni e hanno stipulato, in base alla legge di riforma degli affitti, un contratto di locazione relativo all’abitazione principale (diversa da quella dei genitori), spetta per primi tre anni una detrazione di 991,60 euro.
Per aver diritto alla detrazione, però, il reddito complessivo non deve superare i 15.493,71 euro.

Lavoratori dipendenti che hanno trasferito la residenza

Se l’inquilino è un lavoratore dipendente che, per motivi di lavoro, ha trasferito la propria residenza in un’altra regione o in un comune distante almeno 100 chilometri dal precedente, può usufruire di una specifica detrazione sull’affitto, per un massimo di 3 anni.
In particolare, la detrazione ammonta a:

• 991,60 euro se il reddito complessivo non supera i 15493,71 euro;

495,80 euro, se il reddito complessivo è fino a 30987,41 euro.

Inquilini studenti universitari fuori sede

Se l’inquilino è uno studente universitario fuori sede, ha diritto a una detrazione Irpef lorda del 19%, da calcolare sul canone d’affitto.
Lo studente ha diritto alla detrazione non solo per i contratti stipulati in base alla legge di riforma degli affitti, ma anche nel caso in cui abbia stipulato:

• un contratto di ospitalità;
• un contratto con un ente per il diritto allo studio, con un’università, un collegio universitario legalmente riconosciuto, un ente senza scopo di lucro o una cooperativa.

La detrazione spetta:

• se l’università si trova in un comune distante almeno 100 km da quello di residenza dello studente e appartiene a una provincia diversa;
• se l’affitto è pagato dallo studente o il contratto è intestato a lui;
• se l’affitto è pagato dai genitori o il contratto è a loro intestato.

La detrazione non spetta:

• per il subaffitto;
• per gli studenti che frequentano master, corsi di specializzazione o istituti tecnici superiori.

Il tetto massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è pari 2.633 euro annui: questo vuol dire che è possibile sottrarre dalle tasse un massimo di 500,27 euro.
Il tetto massimo, però, vale per ciascuno studente: vuol dire che, nel caso in cui ci siano due figli universitari a carico di entrambi i genitori, ognuno di questi può beneficiare della detrazione del 19% sull’importo massimo di 2.633 euro.
La detrazione spetta ad entrambi i genitori per metà (salvo diversa percentuale di carico fiscale) e deve essere calcolata su un importo massimo non superiore a 2.633 euro, da ripartire tra i genitori con riferimento al loro effettivo sostenimento.

Detrazione canone d’affitto nella dichiarazione dei redditi

La detrazione spettante sul canone d’affitto, qualsiasi sia la categoria a cui si appartiene, deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi, nel quadro in cui si espongono oneri e spese (quadro E del modello 730; quadro RP del modello Unico). Se il contribuente è incapiente, cioè se l’imposta dovuta è inferiore alla detrazione spettante, ha diritto a un credito d’imposta pari alla quota di detrazione non fruita.

Fonte: La legge per tutti

Cedolare secca su affitti turistici

 

La battaglia per la tassa su AirBnb è rimandata all’autunno

La riscossione della cedolare secca sugli affitti turistici è in vigore da giugno, ma i grandi operatori temporeggiano. Accordo da settembre

 

Il 16 agosto è suonata per la seconda volta la campanella della cosiddetta tassa AirBnb. È infatti scaduto il termine per versare la cedolare secca del 21% sugli affitti brevi turistici di luglio. E per la seconda volta dall’entrata in vigore delle nuove regole, lo scorso 12 luglio, non tutti gli operatori hanno risposto alla chiamata. La stretta del governo sugli affitti brevi per turisti, nata con l’obiettivo di smascherare il nero, funziona a singhiozzo, perché gli operatori più importanti chiedono ancora tempo per mettersi in regola. L’Agenzia delle entrate avrebbe voluto far emergere i redditi dalle locazioni brevi già da quest’estate, che arride all’Italia per numero di visitatori, ma l’operazione trasparenza è rimandata a settembre.

Già a metà luglio, quando è scattato il primo versamento, AirBnb, i concorrenti della piattaforma Homeaway e le 20mila agenzie iscritte alla Federazione italiana degli agenti immobiliari professionali (Fiaip) hanno detto chiaro e tondo di non aver adempiuto alle legge, perché il tempo per mettersi in regola era troppo poco.

Il 12 luglio l’Agenzia delle entrate ha pubblicato la circolare con le indicazioni per adottare il sistema della cedolare secca. Prima scadenza: 17 luglio. Tuttavia in queste ultime settimane poco è cambiato.
O meglio: gli operatori sono riusciti a prendere tempo. “Abbiamo incontrato il ministero del Tesoro e l’Agenzia delle entrate e abbiamo invocato l’articolo 3 dello Statuto del contribuente, tale per cui non si può fare una norma a cui bisogna adeguarsi subito, ma servono 60 giorni di tempo”, spiega Paolo Righi, presidente di Fiaip.
L’accordo, di cui dà conto solo Fiaip, posticipa l’entrata in vigore della circolare dell’Agenzia delle entrate al 12 settembre. Da quella data gli intermediari degli affitti brevi, come le agenzie immobiliari rappresentate da Fiaip o i privati attraverso Airbnb o altri siti, saranno tenuti a trattenere il 21% sugli incassi delle locazioni, per poi corrispondere la somma al Fisco. “E il primo versamento sarà il 16 di ottobre”, prosegue Righi.

L’accordo, però, al momento non è ancora nero su bianco. Né agli incontri hanno preso parte tutti i rappresentanti degli intermediari immobiliari. La Federazione italiana mediatori agenti d’affari (Fimaa), ad esempio, continua a suggerire ai propri associati di “rispettare la nuova normativa che li vede nell’inedita veste di sostituti di imposta”.
Nemmeno l’interpretazione dello Statuto del contribuente è unanime. L’articolo 3 della legge recita che “le disposizioni tributarie non possono prevedere adempimenti a carico dei contribuenti la cui scadenza sia fissata anteriormente al sessantesimo giorno dalla data della loro entrata in vigore o dell’adozione dei provvedimenti di attuazione in esse espressamente previsti”. Il decreto legge sulla tassa Airbnb fissa l’avvio della raccolta della cedolare secca dal primo giugno, tuttavia la circolare dell’Agenzia delle entrate, che spiega come farlo in pratica, arriva un mese e mezzo dopo. Quale delle due date fa fede?
“Noi non abbiamo aspettato che la legge fosse effettiva, ma ad aprile abbiamo adeguato i nostri software e raccogliamo già la cedolare secca”, spiega Pietro Abbati Marescotti, vicepresidente di Property Managers Italia (Pmi). L’associazione riunisce una settantina di società italiane, che si occupano di gestione di immobili per conto terzi, e ha versato i valori per luglio e agosto, a differenza dei big che si sono rifiutati.
AirBnb, Homeaway e Fiaip a luglio hanno detto di non aver avuto abbastanza tempo per adeguare i software dei portali per introdurre il calcolo del 21%, informare i proprietari di casa, formare i collaboratori, procedere alla riscossione e individuare, se fosse necessario, un legale rappresentante in Italia a cui affidare la responsabilità delle transazioni. “Abbiamo delle perplessità su queste motivazioni, c’è resistenza ad applicare questa legge”, osserva il vicepresidente dell’associazione, che sul sito ha pubblicato un vademecum sulla cedolare secca per affitti turistici.
La partita con l’Agenzia delle entrate non è chiusa neanche per Pmi. “Ci sono dei punti ancora da chiarire”, puntualizza Abbati Marescotti. Il primo interrogativo riguarda la somma su cui applicare la cedolare secca. Facciamo un esempio. Un proprietario di casa si affida a un intermediario per affittare l’appartamento. Il costo per il turista è di 100 euro al giorno, comprensivi dei 10 euro che il proprietario riconosce all’agente immobiliare. Su quale base si calcola il 21%? Sui 100 euro finali o su 90 euro? Nel primo caso, osservano gli intermediari, gli agenti sarebbero tassati due volte: alla fonte della loro commissione e in seguito, sui redditi totali.
Il secondo interrogativo riguarda il momento in cui il contratto viene perfezionato e quindi scatta la raccolta della tassa. La norma non è chiara. Su queste questioni anche Fiaip chiede più chiarezza al Fisco, tanto che la prossima settimana si svolgerà una nuova riunione tra le parti. Mentre Fimaa contesta che il lavoro dell’intermediario, che richiede un esame di abilitazione, possa essere svolto anche da portali internet qualificati allo stesso modo, “in spregio alla norma di riferimento”. Fiaip invece ha chiesto ad Airbnb di distinguere gli operatori immobiliari che affittano case sul sito. “Rappresentiamo più del 40% dei profili in Italia”, spiega Righi.
Nonostante il susseguirsi di false partenze, la regola italiana ha suscitato attenzione in Europa. Francia, Spagna e Austria stanno studiando l’applicazione dello strumento per scegliere la soluzione migliore da applicare al proprio interno. La Spagna vorrebbe inquadrare gli affitti turistici con una legge entro la fine dell’anno, Francia e Austria nel 2018. A differenza dell’Italia, all’estero l’esplosione degli affitti brevi per turisti ha destabilizzato il mercato immobiliare, creando voragini nell’offerta di case a lungo termine. Allo stesso modo, anche i colossi del web stanno monitorando l’Italia e non si escludono ricorsi al nuovo regolamento. O interventi di correzione nella manovra finanziaria di dicembre.

https://www.wired.it/economia/business/2017/08/17/tassa-airbnb-affitto/

Proposta di locazione 1 - più conduttori in un ufficio

Il collega mi chiama per dirmi che la proposta deve essere ripresentata:
Il proprietario non accetta di avere due contratti separati sullo stesso immobile, come da noi proposto,
vuole un contratto cointestato.

Per un ufficio in cui sono presenti più conduttori si possono avere tre possibili soluzioni locative:
Sul fronte contrattuale le soluzioni possibili sono molte e dipendono tanto dalle esigenze del proprietario dell'immobile quanto dalle necessità e dalla disponibilità economica dell'imprenditore che risulta inquilino dell'ufficio. Mettiamoci nei suoi panni per vedere tre possibilità contrattuali.

A) Contratto di locazione dell'ufficio intestato al professionista, che poi effettua una sublocazione di porzione d'immobile agli imprenditori suoi coinquilini
Occorre prestare attenzione, in questo caso, che nel contratto di locazione dei muri il locatore non abbia inserito una clausola nella quale non permetta la sublocazione: questa, infatti, normalmente è esclusa.
Un grosso vantaggio di questo schema contrattuale è quello di poter decidere autonomamente se condividere gli spazi con altri e, se sì, con chi e con quanti altri professionisti e consulenti.
Da mettere in conto la possibilità che non permanentemente si riesca a trovare un sublocatario e, di conseguenza, che le spese di affitto possano risultare tutte in capo al nostro geometra o consulente.

B) Contratto di locazione dell'ufficio cointestato a più professionisti contemporaneamente
Il contratto di affitto cointestato è una soluzione particolarmente valida per studi associati, con rapporti già consolidati tra i professionisti che condividono i locali ad uso ufficio.
Bisogna stare attenti alla componente economica: se uno o più dei coinquilini se ne va, il contratto (a meno di disdetta di tutti) rimane in capo agli altri coinquilini, che si devono accollare una spesa pro-capite superiore a prima (essendo solidalmente responsabili per l'intero canone di locazione). Ovviamente, trovando un nuovo coinquilino che rimpiazzi il precedente si riesce a mantenere una sostenibilità delle spese adeguata.

C) Più contratti di locazione per porzioni d'immobile relativi all'ufficio condiviso, tra loro distinti ed autonomi
Stipulare più contratti di locazione di porzione d'immobile per l'ufficio risulta probabilmente la scelta più complicata dal punto di vista della gestione per il proprietario, che deve considerare anche la possibilità di un periodo di sfitto per una o più porzioni in caso di disdetta di qualche professionista. Per questo il consiglio è sempre e comunque quello di avere un'agenzia immobiliare che lo supporti nella gestione degli affitti.
Ma garantisce, d'altra parte, la migliore trasparenza ai lavoratori autonomi che alloggiano nell'ufficio e al locatore stesso, che ha rapporti individuali con ciascuno di essi. La responsabilità dell'obbligazione economica nei confronti del proprietario risulta separata per il professionista rispetto ai coinquilini e il risparmio rispetto ad un ufficio affittato in solitaria è garantito: ecco perché questa formula appare particolarmente valida.
credit: http://www.blogaffitto.it/statisticamente/ufficio-condiviso-o-co-working-come-il-professionista-puo-risparmiare-sullo-studio.html

Proposta di locazione

Ieri, nella nuova impostazione di non dovermi più appoggiare o accompagnare ad altri sono andata da un collega a fare la  mia proposta di locazione per un ufficio.
Cambiano le cose se sei dall'altra parte della scrivania!

La sensazione di essere comunque sotto esame è forte.

Mi voglio impegnare a non dimenticarlo per aiutare meglio chi incontrerò a posizioni invertite.

Modifica al contratto locazione

Ho ricevuto poco fa la telefonata di una signorina che aveva sottoscritto nel 2015 un contratto d'affitto (4+4), cointestato con il suo fidanzato.
Fidanzamento sfumato... mi chiede come potersi cancellare dal contratto.

occorre:
 inviare una lettera raccomandata ( basta anche consegnata a mano in duplice copia e controfirmata per accettazione) tipo:
 -luogo e data .  i sottoscrittori X e Y  conduttori del contratto 123 del x/x/x rendono noto che a partire dal giorno y/y/y il conduttore Y recede dal contratto di locazione e il conduttore X resta unico intestatario.  firma di X e Y-

si utilizzerà  poi per modifica del contratto, modello 69
nel quadro "A" in TIPOLOGIA DELL'ATTO: cessione atto n°... registrato il....
nel quadro "B" al n° ord. 1 i dati del locatore e al n° ord. 2 i dati del conduttore che rimane
nel quadro "D" i dati catastali dell'immobile.

L'inquilino che esce cede la sua quota di contratto all'inquilino che resta; la tassazione è di € 67,00(da pagare con F23 presentando atto all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dal pagamento)) che devono essere corrisposti anche in caso di contratto con regime fiscale di cedolare secca [unico atto inerente soggetto a tassazione (cod. tributo 110T) fonte art.3, comma 2, D.lgs. 14 marzo 2011, n°23]

Nel caso fosse stato scelto, alla stipula del contratto, il regime di "cedolare secca" è più conveniente optare per la formula "chiudi e apri" perché sia risoluzione che registrazione sono a costi 0

Amaie e bolletta dell'acqua

Dal primo luglio anche le bollette dell'acqua devono essere intestate all' inquilino (XY) e non rimanere in carico al proprietario di un immobile.

Peccato che, nel mio caso specifico risulti a carico di XY una bolletta luce non pagata e quindi Amaie non intende intestargli l' utenza  finché non paga il debito.
Facile la spiegazione: la lettera è arrivata a contratto concluso..... XY ha consegnato alla collega agente immobiliare quanto doveva e chi è entrato dopo di lui nell'appartamento (signor Dopo) ha pagato.
E qui nasce il pasticcio.
XY non ha copia della ricevuta.
Il signor Dopo sembra abbia fatto un unico versamento cumulativo comprendente anche quanto dovuto   da XY, senza specificare nulla dettagliatamente.

Amari con queste indicazioni non riesce a trovare pezza giustificata...

Restiamo in attesa... spero senza tempi biblici...

Locazione uso foresteria

Oggi incontrerò una signora incaricata di trovare un'abitazione per un calciatore della locale squadra.

La locazione avrà come tipologia quella della "foresteria

Ci stiamo riferendo ad una forma di locazione peculiare che non è disciplinata in maniera esplicita dalla legge 431 del 1998, la quale rappresenta il punto di riferimento in fatto di contratti d' affitto, e di conseguenza fa riferimento direttamente al codice civile.

Dal momento che non soggiace alla legge cardine che impone determinati obblighi ai locatori e ai locatari, il contratto uso foresteria concede maggiore autonomia di scelta alle parti in causa e per questo è scelto da molti che necessitano di un immobile per un breve periodo.

A tutti coloro che desiderano approfondire le norme che regolano il contratto di locazione ad uso foresteria consigliamo di leggere gli articoli 1571 e seguenti al Libro IV, Titolo III, Capo VI.

alcune caratteristiche: scopriamo i vantaggi

Con il contratto di locazione ad uso foresteria una società per capitali prende in affitto un’ abitazione ad uso dei suoi dipendenti.
Si differenzia da un contratto convenzionale per il fatto che il locatario è una persona giuridica e che gli inquilini fisici possono differire nel tempo: ciò avviene quando un’ azienda con diverse filiali applica una turnazione dei suoi impiegati che necessitano di un alloggio per un periodo di tempo determinato e si “danno il cambio” con il colleghi. Questo contratto per certi versi può essere paragonato a un normale contratto d’ affitto anche se la differenza sostanziale è che in questo caso vi abitano persone terze rispetto ai contraenti dell’ accordo.
Accordo che deve essere regolarizzato attraverso una scrittura privata per essere valido. La diversità dell’ accordo infatti è che il contratto viene stabilito con tre parti interessate: locatario, conduttore che non sarà colui che abiterà l’ immobile che invece sarà occupato da terze persone messe dal conduttore.

La normativa sulla locazione ad uso foresteria

Mentre le locazioni abitative sono disciplinate dalla legge 431/1998 il contratto di locazione ad uso foresteria è sancito dalle sole norme contenute nel Codice Civile (articoli 1571 e successivi), poiché rientra nella categoria delle “locazioni completamente libere”.
Questa denominazione è dovuta al fatto che le leggi in merito sono piuttosto scarne e permettono di stipulare contratti assolutamente liberi per ogni vincolo contrattuale, temporale, di cauzione e così via.
Nel rispetto del limite di 30 anni previsto dalla legge, al suo scadere l’ accordo può essere rinnovato per tacito accordo o fatto decadere.

I vantaggi del locatore e conduttore in caso di foresteria

Nel contratto di locazione ad uso foresteria il locatore ha il vantaggio di interagire con una persona giuridica (usualmente più affidabile di una fisica), può stabilire i termini del contratto senza vincoli di tempo e canone. Sono previste inoltre delle deduzioni Irpef del 15% (del 5% a partire dal 2013): non è consentito inoltre assoggettare il reddito come cedolare secca con pagamento al 21%.
Oltre al soddisfacimento delle sue esigenze, la società conduttrice beneficia a sua volta dei privilegi fiscali sanciti dalla Finanziaria 2011 (legge 338/2000).
Grazie ad essa il canone pagato dalle aziende per l’ affitto delle case ai dipendenti è completamente deducibile dalle tasse, previo questi ultimi abbiano trasferito la loro residenza anagrafica per ragioni di lavoro. Per questi motivi, questo contratto prevede molti benefici fiscali ad entrambe le parti, che quindi sono interessate a portare avanti la trattativa per affittare l’ immobile

credito a:http://www.padronidicasa.it/locazione-uso-foresteria.htm

nuova casa: affitto - puntata 1- un caso reale

Hai trovato casa!
Ora ti si apre il mondo nuovo delle cose da fare prima della data di inizio locazione:

Primo passo:
Le utenze
Devi provvedere ad allacciare luce e gas.
L' acqua resta intestata al proprietario e verrà solo fatta l intestazione a te per ricevere le bollette.
Luce: è possibile stipulare il contratto on line o recandosi presso
gli uffici.
Occorre farsi dare, se occorre riaprire l'impianto, il talloncino rosa che l azienda elettrica avrà apposto sul contatore :

Dove ci sono le X è riportato il numero della fornitura, le # indicano la matricola contatore e i numeri sotto la lettura dei consumi.

Questi dati servono, insieme a quelli catastali, per completare il modulo di contratto.
(dal 2014 ,all'Amaie, occorre anche esibire il contratto di affitto frmato e controfirmato...)

Se non avete modo di farlo personalmente, anche sul modello on line, è possibile indicare un delegato.

Gas: 

Anche per il gas, come per l' energia elettrica, se avete modo di reperire una bolletta relativa al contratto in essere o precedente tutto sarà più facile.

 Ma ammettiamo non riusciate ad averla... serve il nome del precedente intestatario del contratto, il nome del gestore della fornitura e la matricola del contatore.
Anche se ora, con la liberalizzazione , potete rivolgervi a qualsiasi gestore fornendo il solo numero del contatore.

Qui vedere due contatori, quello a sinistra più recente dell' altro, il numero che serve per la stipula è quello contrassegnato dalla stellina (sotto il codice a barre) o quello nascosto dalla corona.

Anche per il gas è possibile fare contratto on line, sempre che possiate essere presenti all'apertura del contatore; potete altrimenti dare delega scritta ma in questo caso il contratto è meglio stipularlo negli uffici dedicati ( almeno con eni... ) .

Vi daranno un appuntamento in data certa ed in  una finestra temporale di due ore..

Telefono Internet & c... alla prossima puntata...:-)

utenza gas

Quando si affitta una casa, il più delle volte, si devono riaprire le utenze.

Se si possiede una bolletta del contratto precedente è tutto molto semplice.

Nel mio attuale caso, invece, non ho alcun numero di contratto da esibire, non ci sono cartellini dei dati attaccati al contatore e quindi non so neppure chi sia il gestore ( la proprietaria dell' immobile suppone Eni...) ...

Telefono alla eni (italgas) per avere informazioni... lascio un n° di cellulare per essere contattata e a sera mi chiama una signorina che definire irritante già alle prime parole è essere buona...

Spiegata la situazione, visto che non sa, la mia interlocutrice, cosa dirmi.. chiude la telefonata dando, a me, dell' incompetente! 

Andando oltre le considerazioni sulla qualità del servizio offerto da una grande ( o che come tale si propone) azienda.. io adesso come risolvo?

Lunedì mi aspetterà un incontro ravvicinato con la direzione degli uffici....