Chi paga le riparazioni all’interno dell’appartamento?

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Prendendo spunto da una domanda fattami ieri, penso questo sia un argomento che potrebbe interessare a molti:
Quando un  contratto di locazione ha ad oggetto un'unità immobiliare arredata può accadere che uno degli elettrodomestici si rompa. E' inevitabile la domanda: chi deve sostenerne l'onere?

Il codice civile ci dice:
ai sensi dell'art. 1576 c.c., il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore...
se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Se la casa  è stata affittata con al suo interno una serie di mobili ed elettrodomestici, a meno che le parti non abbiano deciso diversamente, le spese di conservazione (ossia e quelle necessarie a mantenere i beni nello stato di funzionamento) e quelle di ordinaria manutenzione (ossia quelle che si rendono necessarie proprio in ragione del funzionamento), sono dovute dall'inquilino.

D'altra parte, a ricordarlo è lo stesso codice civile, al primo comma dell'art. 1590:

Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.

Come dire: s'è vero che le cose con l'uso di deteriorano, è altrettanto vero che ciò non conferisce al conduttore il diritto di trascurare la manutenzione delle cose locate fino al punto da lasciarle colpevolmente deperire.

Caso fortuito, vetustà e necessità di sostituzione

Altra norma strettamente connessa a quanto appena affermato è l'art. 1609 c.c. a mente del quale:

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

A seguito di un temporale la scheda elettrica della lavatrice dev'essere sostituita? Si tratta di una spesa dovuta a caso fortuito che spetta al proprietario.

L'inquilino ha usato così tanto la lavatrice che la cinghia s'è usurata e dev'essere sostituita? La spesa tocca proprio a lui.

L'inquilino s'è appena trasferito nell'appartamento e resta letteralmente con la cinghia della tapparella in mano? Si tratta di vetustà e la spesa è a carico del proprietario.
Si pensi alla lavatrice (ma l'esempio vale anche per frigorifero, forno, lavastoviglie ed in generale per tutti gli elettrodomestici); si supponga che l'inquilino, diligentemente, abbia sempre provveduto a tenere e manutenere quel bene in modo tale da evitare ogni possibile accelerazione nel suo normale logoramento.

Arrivati ad un certo punto, però, le costanti cure (che si sostanziano nelle spese di manutenzione) non bastano più: quella lavatrice dev'essere sostituita.

               

A chi l'onere della spesa? Trattandosi d'un intervento  dovuto alla vetustà e ricordando che ai sensi dell'art. 1575 c.c. il proprietario ha l'obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto, la spesa graverà senz'altro sul proprietario

Scheda di sintesi

• Spese dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso quotidiano: inquilino;
• Spese per la pulizia dipendenti dalla presenza di calcare o sporcizia: inquilino:
• Spese dipendenti da rottura per un uso non corretto dell'elettrodomestico: inquilino;
• Spese dipendenti da vetustà (rottura del motore, di una scheda elettronica o di altro componente essenziale dell’elettrodomestico): padrone di casa;
• Spese dipendenti da caso fortuito come, ad esempio, un corto circuito: padrone di casa.