Prendo spunto dalla richiesta che mi è stata fatta ieri: Un ragazzo assunto in un Hotel 5 stelle di Sanremo, ha ricevuto, come benefit, che il datore di lavoro pagherà il canone di locazione del suo appartamento: si prefigura quindi un contratto ad uso foresteria.
Il contratto uso foresteria è un accordo di locazione atipico utilizzato spesso dalle imprese per l’alloggio dei dipendenti. Può durare fino a un massimo di 30 anni, ma non c'è un minimo obbligatorio: decidono tutto le parti di comune accordo. Non è regolato dalla legge 431/98, a differenza del classico contratto 4+4 o del canone concordato è quindi un contratto completamente libero da vincoli o modelli preordinati.
Di solito, la durata si basa sul contratto di appalto o di lavoro dell'utilizzatore finale, ma non è una regola fissa. La società che affitta (la conduttrice) può sempre cambiare l'utilizzatore con un altro a sua scelta, visto che è lei la vera affittuaria.
Il conduttore può recedere in anticipo se non serve più l'alloggio, basta inviare una comunicazione scritta con il preavviso standard, come, d'altra parte, anche nei contratti "classici".
Stesso discorso per il canone: le parti lo decidono liberamente, senza limiti su importi o pagamenti, purché rispetti le norme fiscali generali.
Puoi applicare l'aggiornamento ISTAT fino al massimo del 75%.
Anche la cauzione è libera ci si accorda tra le parti.
La sublocazione è prevista di default: la conduttrice passa l'uso dell'alloggio all'utilizzatore, ma resta responsabile di tutto. Meglio specificare però che non si può sublocare a un'altra società senza l'ok del locatore.
Tassazione per il proprietario (locatore)
Il canone entra nel reddito fondiario e si tassa con IRPEF ordinaria progressiva (dal 23% al 43%, a seconda del tuo scaglione), con una deduzione forfettaria del 5% sul canone imponibile. Niente cedolare secca (21% o 10%), perché non è locazione abitativa standard tra privati. Devi registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, pagando imposta di registro al 2% sul canone annuo (minimo 67 euro) più bollo da 16 euro ogni 4 pagine (minimo 32 euro). Per l'IMU, paghi normalmente come seconda casa (se non prima abitazione), senza esenzioni speciali per questo tipo di contratto.+6
Pro e contro per il proprietario
| A favore (Pro) | Contro (Contro) |
|---|---|
| Affidabilità massima: tratti con un'azienda (persona giuridica), meno rischi di morosità . | No cedolare secca: tassi IRPEF più alti (fino al 43%) invece del 21%/10%, salvo casi specifici . |
| Canone libero e spesso più alto del mercato abitativo standard . | Costi di registrazione più alti (2% sul canone annuo + bollo) rispetto ad altri contratti . |
| Durata e condizioni flessibili, senza vincoli legge 431/98 | Potenziale usura maggiore da utilizzatori temporanei (es. operai), anche se la società è responsabile . |
| Deduzione IRPEF del 5% sul canone imponibile . | Nessuna esenzione IMU specifica |
Esempio pratico: la storia di Marco e la sua ditta di costruzioni
Immagina Marco, titolare di una ditta edile a La Spezia (Liguria). Ha bisogno di alloggi temporanei per i suoi operai durante un grosso cantiere. Firma un contratto uso foresteria con il proprietario Paolo per 5 anni (durata concordata in base al progetto, ma poteva essere anche 1 anno o 20). Paga un canone di 800 euro al mese (9.600 annui), con aggiornamento ISTAT al 75% ogni anno, e versa una fidejussione bancaria.
Paolo, il proprietario, registra il contratto pagando 192 euro di registro (2% di 9.600) + 32 euro di bollo. Il canone tassabile è 9.600 meno 5% (480 euro) = 9.120 euro, che Paolo dichiara in IRPEF: se è nel primo scaglione (23%), paga circa 2.100 euro di tasse sul canone (più IMU sulla seconda casa). Marco assegna l'alloggio al capocantiere Giovanni, ma dopo 2 anni lo cambia senza problemi. Quando il cantiere finisce, recede con raccomandata. Se sublocazione non autorizzata, Marco resta responsabile. Paolo apprezza l'affidabilità di Marco (azienda), ma rimpiange la cedolare secca che non può usare.
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