Prima e dopo In Via del Popolo a Sanremo

 Questa era la descrizione pubblicata sui portali immobiliari:

VBDol - A Sanremo, accanto alla Chiesa di san Costanzo, si apre Via del Popolo; siamo nella Pigna, adiacenti alla piacevole piazza, completamente rivalutata nel 2018, tra le pietre antiche e il verde, dove i bambini vanno in bicicletta e giocano a pallone mentre nonni e mamme prendono il fresco sulle panchine. 

Volendo, da questo punto tramite le lunghe scalinate di via Spinola, si può in breve raggiungere nuovamente il centro città. Oppure attraverso i giardini Regina Elena continuare a salire fino al Santuario della Madonna della Costa, barocco, che merita una visita.

L’appartamento, completamente da ristrutturare, con una superficie commerciale di 53 m2 ca, (45 reali, visto lo spessore dei muri) si trova al primo piano di una casa ligure che accoglie solo tre unità immobiliari.

Quello che sorprende, entrando è la luminosità dei locali e la grande potenzialità offerta dalla struttura architettonica di una vera casa ligure d’epoca: la valorizzazione delle volte e delle altezze potrebbero portare a soluzioni validissime.
Entrando siamo accolti in un primo locale su cui si aprono:
di fronte, salendo uno scalino la cucina, il bagno e una piccola stanza studio, sempre con finestra; a destra troviamo una stanza che potrebbe essere adibita a camera da letto con due finestre una a sudest, l’altra a nord ovest.

  

              Era così, quanto AB e DM lo videro la prima volta. 

Un appartamento che richiedeva tanti lavori, ma dal grande fascino antico. 
Lo acquistarono.
Ci sono voluti mesi e mesi di impegno: lavorare per ristrutturare, nella parte "vecchia" di Sanremo crea molti ostacoli e intoppi. 

Ma loro  ci avevano lasciato un pezzettino di cuore, ne vedevano le grandi potenzialità e, piano piano, il loro progetto, prese forma.

Sono stati capaci di coniugare le soluzioni migliori alla conservazione e rivalutazione dei dettagli "storici".

Sono state riportate in luce sezioni originarie in mattoni e pietra ; evidenziati i pavimenti originari mettendoli "sotto vetro" pe preservarne il ricordo.

Il recupero del bagno è sorprendente: ora sembra grande il doppio del precedente!!

Il risultato dei lavori si vede adesso in una casa vacanza "Casa Luna" dal fascino indiscutibile che ha appena iniziato ad accogliere ospiti ma che punta alle 5 stelle!

https://www.booking.com/hotel/it/casa-luna-sanremo.it.html

Ed ecco come appare ora!

 

 

 

La tua reputazione è la tua firma (anche quando non ci sei)

Credito: Foto da Pinterest

La tua reputazione è la tua firma (anche quando non ci sei)

A Sanremo ci conosciamo tutti

 Tra i caruggi della Pigna, i caffè di Corso Matteotti e gli uffici del Porto Sole, le notizie viaggiano veloci

 Ma c’è una cosa che viaggia ancora più veloce della vendita di un attico vista mare: la vostra reputazione.

Jeff Bezos ha sintetizzato perfettamente il concetto: "La credibilità è quello che dicono di voi quando non siete nella stanza". 

Per chi fa il mio mestiere, questa non è solo una frase motivazionale, è la base del codice etico quotidiano.

Perché la credibilità è tutto nel mercato immobiliare?

1. La fiducia precede la firma: Vendere o comprare casa è uno dei passi più importanti della vita. Un cliente non vi affida le chiavi del suo immobile perché avete un bel logo, ma perché qualcuno ha detto di voi: "Di lui/lei ti puoi fidare".

2. Il valore del "passaparola" a Sanremo: In una città dove il mercato vive molto di relazioni e immobili di prestigio, la credibilità agisce come un moltiplicatore. Se lavori bene, il cliente diventa il tuo miglior promotore quando parla con l'amico al circolo del tennis o al ristorante.

3. Oltre la transazione: Essere credibili significa dire la verità anche quando è scomoda. Significa valutare un immobile per il suo valore reale e non per compiacere il proprietario, o segnalare un vizio urbanistico prima che diventi un problema.

Il mio impegno: Ogni volta che esco da una stanza dopo un appuntamento, il mio obiettivo è che le persone rimaste all'interno si sentano rassicurate, ascoltate e tutelate. Perché la vendita finisce con un rogito, ma la credibilità dura una carriera intera.

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Cosa dicono di me?

Spero dicano che la trasparenza e la conoscenza del territorio matuziano siano i miei tratti distintivi.

Che mi occupo delle persone e degli immobili con la stessa serietà che si usa con un membro della propria famiglia.

Perché a Sanremo la bellezza delle case è evidente a tutti, ma è la serietà di chi le gestisce a fare la differenza.

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Domande classiche

In un ufficio immobiliare 𝐬𝐢 𝐬𝐞𝐧𝐭𝐞 𝐝𝐢 𝐭𝐮𝐭𝐭𝐨, ma se dovessimo eleggere la regina assoluta delle domande, la sfida è tra due grandi classici:

1. La domanda del compratore: "È ᎢᎡᎪᎢᎢᎪᏴᏆᏞᎬ?"

È praticamente un riflesso incondizionato. Non importa quanto il prezzo sia già onesto o competitivo: la domanda "Quanto margine di trattativa c’è?" arriva ancora prima di aver varcato la soglia di casa. È il mantra di ogni acquirente che spera nel colpaccio.

2. La domanda del venditore: "Qᴜᴀɴᴛᴏ ᴠᴀʟᴇ ʟᴀ ᴍɪᴀ ᴄᴀsᴀ?"

Per chi vende, questa è l'ossessione principale. Spesso seguita da un timido (ma neanche troppo): "Però il mio vicino ha venduto a molto di più...".

 

Contratto locazione: uso foresteria

 

Prendo spunto dalla richiesta che mi è stata fatta ieri: Un ragazzo assunto in un Hotel 5 stelle di Sanremo, ha ricevuto, come benefit, che il datore di lavoro pagherà il canone di locazione del suo appartamento: si prefigura quindi un contratto ad uso foresteria.

Il contratto uso foresteria è un accordo di locazione atipico utilizzato spesso dalle imprese per l’alloggio dei dipendenti.  Può durare fino a un massimo di 30 anni, ma non c'è un minimo obbligatorio: decidono tutto le parti di comune accordo. Non è regolato dalla legge 431/98, a differenza del classico contratto 4+4 o del canone concordato è quindi un contratto completamente libero da vincoli o modelli preordinati.

Di solito, la durata si basa sul contratto di appalto o di lavoro dell'utilizzatore finale, ma non è una regola fissa. La società che affitta (la conduttrice) può sempre cambiare l'utilizzatore con un altro a sua scelta, visto che è lei la vera affittuaria.

Il conduttore può recedere in anticipo se non serve più l'alloggio, basta inviare una comunicazione scritta con il preavviso standard, come, d'altra parte, anche nei contratti "classici". 

Stesso discorso per il canone: le parti lo decidono liberamente, senza limiti su importi o pagamenti, purché rispetti le norme fiscali generali. 

Puoi applicare l'aggiornamento ISTAT fino al massimo del 75%.

Anche la cauzione è libera ci si accorda tra le parti.

La sublocazione è prevista di default: la conduttrice passa l'uso dell'alloggio all'utilizzatore, ma resta responsabile di tutto. Meglio specificare però che non si può sublocare a un'altra società senza l'ok del locatore.

Tassazione per il proprietario (locatore)
Il canone entra nel reddito fondiario e si tassa con IRPEF ordinaria progressiva (dal 23% al 43%, a seconda del tuo scaglione), con una deduzione forfettaria del 5% sul canone imponibile. Niente cedolare secca (21% o 10%), perché non è locazione abitativa standard tra privati. Devi registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, pagando imposta di registro al 2% sul canone annuo (minimo 67 euro) più bollo da 16 euro ogni 4 pagine (minimo 32 euro). Per l'IMU, paghi normalmente come seconda casa (se non prima abitazione), senza esenzioni speciali per questo tipo di contratto.gromia+6​

Pro e contro per il proprietario

A favore (Pro)	Contro (Contro)
Affidabilità massima: tratti con un'azienda (persona giuridica), meno rischi di morosità  ​.	No cedolare secca: tassi IRPEF più alti (fino al 43%) invece del 21%/10%, salvo casi specifici  ​.
Canone libero e spesso più alto del mercato abitativo standard  ​.	Costi di registrazione più alti (2% sul canone annuo + bollo) rispetto ad altri contratti  ​.
Durata e condizioni flessibili, senza vincoli legge 431/98	Potenziale usura maggiore da utilizzatori temporanei (es. operai), anche se la società è responsabile  ​.
Deduzione IRPEF del 5% sul canone imponibile  ​.	Nessuna esenzione IMU specifica

Esempio pratico: la storia di Marco e la sua ditta di costruzioni
Immagina Marco, titolare di una ditta edile a La Spezia (Liguria). Ha bisogno di alloggi temporanei per i suoi operai durante un grosso cantiere. Firma un contratto uso foresteria con il proprietario Paolo per 5 anni (durata concordata in base al progetto, ma poteva essere anche 1 anno o 20). Paga un canone di 800 euro al mese (9.600 annui), con aggiornamento ISTAT al 75% ogni anno, e versa una fidejussione bancaria.

Paolo, il proprietario, registra il contratto pagando 192 euro di registro (2% di 9.600) + 32 euro di bollo. Il canone tassabile è 9.600 meno 5% (480 euro) = 9.120 euro, che Paolo dichiara in IRPEF: se è nel primo scaglione (23%), paga circa 2.100 euro di tasse sul canone (più IMU sulla seconda casa). Marco assegna l'alloggio al capocantiere Giovanni, ma dopo 2 anni lo cambia senza problemi. Quando il cantiere finisce, recede con raccomandata. Se sublocazione non autorizzata, Marco resta responsabile. Paolo apprezza l'affidabilità di Marco (azienda), ma rimpiange la cedolare secca che non può usare.