PILLOLE INFORMATIVE 2

 

La domanda più comune sui contratti di locazione riguarda probabilmente la durata minima del contratto e le condizioni di rinnovo o recesso. 

Molte persone vogliono sapere qual è la durata minima prevista dalla legge per un contratto di locazione abitativa e come funziona il rinnovo automatico (ad esempio, per i contratti a canone libero la durata minima è 4+4 anni, mentre per i contratti a canone concordato è 3+2 anni).

Come funziona la durata 4+4 e 3+2 nei contratti Nei contratti di locazione abitativa, la durata 4+4 e 3+2 indicano due tipologie principali di contratti con differenti regole di durata e rinnovo. Il contratto 4+4 è un contratto a canone libero. Ha una durata minima di 4 anni e, alla scadenza, si rinnova automaticamente per altri 4 anni se nessuna delle due parti comunica la volontà di non rinnovare almeno 6 mesi prima della scadenza. Durante tutto il periodo, il locatore e il conduttore hanno libertà nella determinazione del canone e nelle clausole contrattuali, salvo i limiti legali. Il conduttore può chiedere la residenza nell’immobile affittato.​ Il contratto 3+2 è un contratto a canone concordato.

Ha una durata iniziale di 3 anni che si rinnova automaticamente per altri 2 anni, salvo disdetta di una delle parti comunicata nei termini previsti.

Questo tipo di contratto è vincolato da accordi territoriali che regolano il canone massimo e le condizioni specifiche.

Può essere utilizzato in presenza di requisiti specifici ed è pensato per favorire condizioni più favorevoli per il conduttore rispetto al 4+4. In sintesi: 4+4: durata 4 anni + rinnovo 4 anni, canone libero, libertà contrattuale. 3+2: durata 3 anni + rinnovo 2 anni, canone concordato, condizioni vincolate da accordi territoriali. Entrambi i contratti prevedono il rinnovo automatico a meno che una delle parti non comunichi la volontà di non rinnovare secondo i tempi stabiliti dalla legge

Cedolare secca su affitti turistici

 

La battaglia per la tassa su AirBnb è rimandata all’autunno

La riscossione della cedolare secca sugli affitti turistici è in vigore da giugno, ma i grandi operatori temporeggiano. Accordo da settembre

 

Il 16 agosto è suonata per la seconda volta la campanella della cosiddetta tassa AirBnb. È infatti scaduto il termine per versare la cedolare secca del 21% sugli affitti brevi turistici di luglio. E per la seconda volta dall’entrata in vigore delle nuove regole, lo scorso 12 luglio, non tutti gli operatori hanno risposto alla chiamata. La stretta del governo sugli affitti brevi per turisti, nata con l’obiettivo di smascherare il nero, funziona a singhiozzo, perché gli operatori più importanti chiedono ancora tempo per mettersi in regola. L’Agenzia delle entrate avrebbe voluto far emergere i redditi dalle locazioni brevi già da quest’estate, che arride all’Italia per numero di visitatori, ma l’operazione trasparenza è rimandata a settembre.

Già a metà luglio, quando è scattato il primo versamento, AirBnb, i concorrenti della piattaforma Homeaway e le 20mila agenzie iscritte alla Federazione italiana degli agenti immobiliari professionali (Fiaip) hanno detto chiaro e tondo di non aver adempiuto alle legge, perché il tempo per mettersi in regola era troppo poco.

Il 12 luglio l’Agenzia delle entrate ha pubblicato la circolare con le indicazioni per adottare il sistema della cedolare secca. Prima scadenza: 17 luglio. Tuttavia in queste ultime settimane poco è cambiato.
O meglio: gli operatori sono riusciti a prendere tempo. “Abbiamo incontrato il ministero del Tesoro e l’Agenzia delle entrate e abbiamo invocato l’articolo 3 dello Statuto del contribuente, tale per cui non si può fare una norma a cui bisogna adeguarsi subito, ma servono 60 giorni di tempo”, spiega Paolo Righi, presidente di Fiaip.
L’accordo, di cui dà conto solo Fiaip, posticipa l’entrata in vigore della circolare dell’Agenzia delle entrate al 12 settembre. Da quella data gli intermediari degli affitti brevi, come le agenzie immobiliari rappresentate da Fiaip o i privati attraverso Airbnb o altri siti, saranno tenuti a trattenere il 21% sugli incassi delle locazioni, per poi corrispondere la somma al Fisco. “E il primo versamento sarà il 16 di ottobre”, prosegue Righi.

L’accordo, però, al momento non è ancora nero su bianco. Né agli incontri hanno preso parte tutti i rappresentanti degli intermediari immobiliari. La Federazione italiana mediatori agenti d’affari (Fimaa), ad esempio, continua a suggerire ai propri associati di “rispettare la nuova normativa che li vede nell’inedita veste di sostituti di imposta”.
Nemmeno l’interpretazione dello Statuto del contribuente è unanime. L’articolo 3 della legge recita che “le disposizioni tributarie non possono prevedere adempimenti a carico dei contribuenti la cui scadenza sia fissata anteriormente al sessantesimo giorno dalla data della loro entrata in vigore o dell’adozione dei provvedimenti di attuazione in esse espressamente previsti”. Il decreto legge sulla tassa Airbnb fissa l’avvio della raccolta della cedolare secca dal primo giugno, tuttavia la circolare dell’Agenzia delle entrate, che spiega come farlo in pratica, arriva un mese e mezzo dopo. Quale delle due date fa fede?
“Noi non abbiamo aspettato che la legge fosse effettiva, ma ad aprile abbiamo adeguato i nostri software e raccogliamo già la cedolare secca”, spiega Pietro Abbati Marescotti, vicepresidente di Property Managers Italia (Pmi). L’associazione riunisce una settantina di società italiane, che si occupano di gestione di immobili per conto terzi, e ha versato i valori per luglio e agosto, a differenza dei big che si sono rifiutati.
AirBnb, Homeaway e Fiaip a luglio hanno detto di non aver avuto abbastanza tempo per adeguare i software dei portali per introdurre il calcolo del 21%, informare i proprietari di casa, formare i collaboratori, procedere alla riscossione e individuare, se fosse necessario, un legale rappresentante in Italia a cui affidare la responsabilità delle transazioni. “Abbiamo delle perplessità su queste motivazioni, c’è resistenza ad applicare questa legge”, osserva il vicepresidente dell’associazione, che sul sito ha pubblicato un vademecum sulla cedolare secca per affitti turistici.
La partita con l’Agenzia delle entrate non è chiusa neanche per Pmi. “Ci sono dei punti ancora da chiarire”, puntualizza Abbati Marescotti. Il primo interrogativo riguarda la somma su cui applicare la cedolare secca. Facciamo un esempio. Un proprietario di casa si affida a un intermediario per affittare l’appartamento. Il costo per il turista è di 100 euro al giorno, comprensivi dei 10 euro che il proprietario riconosce all’agente immobiliare. Su quale base si calcola il 21%? Sui 100 euro finali o su 90 euro? Nel primo caso, osservano gli intermediari, gli agenti sarebbero tassati due volte: alla fonte della loro commissione e in seguito, sui redditi totali.
Il secondo interrogativo riguarda il momento in cui il contratto viene perfezionato e quindi scatta la raccolta della tassa. La norma non è chiara. Su queste questioni anche Fiaip chiede più chiarezza al Fisco, tanto che la prossima settimana si svolgerà una nuova riunione tra le parti. Mentre Fimaa contesta che il lavoro dell’intermediario, che richiede un esame di abilitazione, possa essere svolto anche da portali internet qualificati allo stesso modo, “in spregio alla norma di riferimento”. Fiaip invece ha chiesto ad Airbnb di distinguere gli operatori immobiliari che affittano case sul sito. “Rappresentiamo più del 40% dei profili in Italia”, spiega Righi.
Nonostante il susseguirsi di false partenze, la regola italiana ha suscitato attenzione in Europa. Francia, Spagna e Austria stanno studiando l’applicazione dello strumento per scegliere la soluzione migliore da applicare al proprio interno. La Spagna vorrebbe inquadrare gli affitti turistici con una legge entro la fine dell’anno, Francia e Austria nel 2018. A differenza dell’Italia, all’estero l’esplosione degli affitti brevi per turisti ha destabilizzato il mercato immobiliare, creando voragini nell’offerta di case a lungo termine. Allo stesso modo, anche i colossi del web stanno monitorando l’Italia e non si escludono ricorsi al nuovo regolamento. O interventi di correzione nella manovra finanziaria di dicembre.

https://www.wired.it/economia/business/2017/08/17/tassa-airbnb-affitto/

Proposta di locazione 1 - più conduttori in un ufficio

Il collega mi chiama per dirmi che la proposta deve essere ripresentata:
Il proprietario non accetta di avere due contratti separati sullo stesso immobile, come da noi proposto,
vuole un contratto cointestato.

Per un ufficio in cui sono presenti più conduttori si possono avere tre possibili soluzioni locative:
Sul fronte contrattuale le soluzioni possibili sono molte e dipendono tanto dalle esigenze del proprietario dell'immobile quanto dalle necessità e dalla disponibilità economica dell'imprenditore che risulta inquilino dell'ufficio. Mettiamoci nei suoi panni per vedere tre possibilità contrattuali.

A) Contratto di locazione dell'ufficio intestato al professionista, che poi effettua una sublocazione di porzione d'immobile agli imprenditori suoi coinquilini
Occorre prestare attenzione, in questo caso, che nel contratto di locazione dei muri il locatore non abbia inserito una clausola nella quale non permetta la sublocazione: questa, infatti, normalmente è esclusa.
Un grosso vantaggio di questo schema contrattuale è quello di poter decidere autonomamente se condividere gli spazi con altri e, se sì, con chi e con quanti altri professionisti e consulenti.
Da mettere in conto la possibilità che non permanentemente si riesca a trovare un sublocatario e, di conseguenza, che le spese di affitto possano risultare tutte in capo al nostro geometra o consulente.

B) Contratto di locazione dell'ufficio cointestato a più professionisti contemporaneamente
Il contratto di affitto cointestato è una soluzione particolarmente valida per studi associati, con rapporti già consolidati tra i professionisti che condividono i locali ad uso ufficio.
Bisogna stare attenti alla componente economica: se uno o più dei coinquilini se ne va, il contratto (a meno di disdetta di tutti) rimane in capo agli altri coinquilini, che si devono accollare una spesa pro-capite superiore a prima (essendo solidalmente responsabili per l'intero canone di locazione). Ovviamente, trovando un nuovo coinquilino che rimpiazzi il precedente si riesce a mantenere una sostenibilità delle spese adeguata.

C) Più contratti di locazione per porzioni d'immobile relativi all'ufficio condiviso, tra loro distinti ed autonomi
Stipulare più contratti di locazione di porzione d'immobile per l'ufficio risulta probabilmente la scelta più complicata dal punto di vista della gestione per il proprietario, che deve considerare anche la possibilità di un periodo di sfitto per una o più porzioni in caso di disdetta di qualche professionista. Per questo il consiglio è sempre e comunque quello di avere un'agenzia immobiliare che lo supporti nella gestione degli affitti.
Ma garantisce, d'altra parte, la migliore trasparenza ai lavoratori autonomi che alloggiano nell'ufficio e al locatore stesso, che ha rapporti individuali con ciascuno di essi. La responsabilità dell'obbligazione economica nei confronti del proprietario risulta separata per il professionista rispetto ai coinquilini e il risparmio rispetto ad un ufficio affittato in solitaria è garantito: ecco perché questa formula appare particolarmente valida.
credit: http://www.blogaffitto.it/statisticamente/ufficio-condiviso-o-co-working-come-il-professionista-puo-risparmiare-sullo-studio.html

Proposta di locazione

Ieri, nella nuova impostazione di non dovermi più appoggiare o accompagnare ad altri sono andata da un collega a fare la  mia proposta di locazione per un ufficio.
Cambiano le cose se sei dall'altra parte della scrivania!

La sensazione di essere comunque sotto esame è forte.

Mi voglio impegnare a non dimenticarlo per aiutare meglio chi incontrerò a posizioni invertite.

Locazione uso foresteria

Oggi incontrerò una signora incaricata di trovare un'abitazione per un calciatore della locale squadra.

La locazione avrà come tipologia quella della "foresteria

Ci stiamo riferendo ad una forma di locazione peculiare che non è disciplinata in maniera esplicita dalla legge 431 del 1998, la quale rappresenta il punto di riferimento in fatto di contratti d' affitto, e di conseguenza fa riferimento direttamente al codice civile.

Dal momento che non soggiace alla legge cardine che impone determinati obblighi ai locatori e ai locatari, il contratto uso foresteria concede maggiore autonomia di scelta alle parti in causa e per questo è scelto da molti che necessitano di un immobile per un breve periodo.

A tutti coloro che desiderano approfondire le norme che regolano il contratto di locazione ad uso foresteria consigliamo di leggere gli articoli 1571 e seguenti al Libro IV, Titolo III, Capo VI.

alcune caratteristiche: scopriamo i vantaggi

Con il contratto di locazione ad uso foresteria una società per capitali prende in affitto un’ abitazione ad uso dei suoi dipendenti.
Si differenzia da un contratto convenzionale per il fatto che il locatario è una persona giuridica e che gli inquilini fisici possono differire nel tempo: ciò avviene quando un’ azienda con diverse filiali applica una turnazione dei suoi impiegati che necessitano di un alloggio per un periodo di tempo determinato e si “danno il cambio” con il colleghi. Questo contratto per certi versi può essere paragonato a un normale contratto d’ affitto anche se la differenza sostanziale è che in questo caso vi abitano persone terze rispetto ai contraenti dell’ accordo.
Accordo che deve essere regolarizzato attraverso una scrittura privata per essere valido. La diversità dell’ accordo infatti è che il contratto viene stabilito con tre parti interessate: locatario, conduttore che non sarà colui che abiterà l’ immobile che invece sarà occupato da terze persone messe dal conduttore.

La normativa sulla locazione ad uso foresteria

Mentre le locazioni abitative sono disciplinate dalla legge 431/1998 il contratto di locazione ad uso foresteria è sancito dalle sole norme contenute nel Codice Civile (articoli 1571 e successivi), poiché rientra nella categoria delle “locazioni completamente libere”.
Questa denominazione è dovuta al fatto che le leggi in merito sono piuttosto scarne e permettono di stipulare contratti assolutamente liberi per ogni vincolo contrattuale, temporale, di cauzione e così via.
Nel rispetto del limite di 30 anni previsto dalla legge, al suo scadere l’ accordo può essere rinnovato per tacito accordo o fatto decadere.

I vantaggi del locatore e conduttore in caso di foresteria

Nel contratto di locazione ad uso foresteria il locatore ha il vantaggio di interagire con una persona giuridica (usualmente più affidabile di una fisica), può stabilire i termini del contratto senza vincoli di tempo e canone. Sono previste inoltre delle deduzioni Irpef del 15% (del 5% a partire dal 2013): non è consentito inoltre assoggettare il reddito come cedolare secca con pagamento al 21%.
Oltre al soddisfacimento delle sue esigenze, la società conduttrice beneficia a sua volta dei privilegi fiscali sanciti dalla Finanziaria 2011 (legge 338/2000).
Grazie ad essa il canone pagato dalle aziende per l’ affitto delle case ai dipendenti è completamente deducibile dalle tasse, previo questi ultimi abbiano trasferito la loro residenza anagrafica per ragioni di lavoro. Per questi motivi, questo contratto prevede molti benefici fiscali ad entrambe le parti, che quindi sono interessate a portare avanti la trattativa per affittare l’ immobile

credito a:http://www.padronidicasa.it/locazione-uso-foresteria.htm