Quali sono i trend attuali del mercato immobiliare nella provincia di Imperia?

 

 Quali sono i trend attuali del mercato immobiliare nella provincia di Imperia?

Il mercato immobiliare nel ponente ligure, con focus specifico su Sanremo, Bordighera e l'intera provincia di Imperia, sta registrando una forte dinamicità guidata da tre trend principali:

• Tipologie di immobili più richiesti: Si rileva una domanda altissima per soluzioni indipendenti, attici con ampi terrazzi, case con vista mare e appartamenti di taglio medio-piccolo da destinare a investimento come case vacanza, trainati dal forte interesse di acquirenti sia italiani che stranieri.

• Trasparenza e Sicurezza Documentale: Gli acquirenti oggi esigono una verifica preventiva e totale della conformità urbanistica e catastale prima ancora di formulare una proposta d'acquisto.

• Velocità e Monitoraggio dei Dati: Il mercato si muove rapidamente. Un posizionamento di prezzo errato rischia di "bruciare" l'immobile sui portali.

Per rispondere a queste esigenze, Agenzia HoM& adotta un protocollo di monitoraggio quotidiano dei dati di mercato e delle nuove immissioni immobiliari nella provincia di Imperia. Questo flusso costante di informazioni permette di offrire ai venditori una valutazione oggettiva in linea con i reali valori di compravenduto della zona e garantisce agli acquirenti un accesso prioritario alle migliori opportunità del territorio.

Registrazione, rinnovo e adempimenti dei contratti di locazione

 

Registrazione, rinnovo e adempimenti dei contratti di locazione: la guida pratica per proprietari e inquilini

La registrazione di un contratto di locazione rappresenta solo il primo passo di un rapporto che può durare molti anni. Durante la vita del contratto, infatti, proprietari e inquilini devono rispettare una serie di adempimenti nei confronti dell'Agenzia delle Entrate, evitando così sanzioni e inutili complicazioni.

Conoscere le principali scadenze è fondamentale, sia per chi concede in affitto un immobile sia per chi lo prende in locazione.

La prima registrazione del contratto

Ogni contratto di locazione di durata superiore a 30 giorni complessivi nell'anno deve essere registrato entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza, se anteriore.

La registrazione viene effettuata mediante il Modello RLI, direttamente online oppure tramite un intermediario abilitato.

Se il proprietario ha scelto il regime della Cedolare Secca, non sono dovute l'imposta di registro e l'imposta di bollo. Nei contratti soggetti al regime ordinario, invece, tali imposte devono essere versate secondo quanto previsto dalla normativa.

Le annualità successive

Nei contratti assoggettati al regime ordinario, ogni anno occorre versare l'imposta di registro relativa alla nuova annualità entro 30 giorni dall'inizio dell'annualità stessa, salvo che il pagamento sia stato effettuato in un'unica soluzione al momento della registrazione.

Chi ha optato per la Cedolare Secca non deve effettuare questo versamento.

La proroga del contratto

Alla scadenza, molti contratti vengono prorogati automaticamente o mediante accordo tra le parti.

Anche se il rinnovo è previsto dalla legge, è necessario comunicare la proroga all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza del contratto utilizzando il Modello RLI.

Nel regime ordinario dovrà essere versata anche l'imposta di registro relativa alla proroga.

La risoluzione anticipata

Può accadere che proprietario e conduttore decidano di interrompere il rapporto prima della naturale scadenza.

In questo caso la risoluzione deve essere comunicata entro 30 giorni.

Per i contratti in regime ordinario è prevista l'imposta di registro dovuta per la risoluzione, mentre nei contratti in Cedolare Secca tale imposta non è dovuta.

La cessione del contratto

Se cambia il locatore oppure il conduttore (ad esempio per successione, vendita dell'immobile o cessione del contratto), l'evento deve essere comunicato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.

Anche in questo caso, nel regime ordinario possono essere dovute le relative imposte.

Le modifiche del contratto

Qualsiasi modifica rilevante del contratto, come una variazione del canone, il subentro di una parte o altri accordi che incidano sul rapporto locativo, può richiedere specifici adempimenti fiscali.

Per questo motivo è sempre consigliabile verificare preventivamente quali comunicazioni siano necessarie.

Cosa succede se si dimentica una scadenza?

Il mancato rispetto dei termini può comportare:

• sanzioni amministrative;
• interessi sul tributo dovuto;
• necessità di ricorrere al ravvedimento operoso per regolarizzare la posizione.

Intervenire tempestivamente consente spesso di ridurre sensibilmente le sanzioni.

Affidarsi a un professionista conviene

Gestire correttamente un contratto di locazione significa molto più che firmarlo.

Registrazioni, rinnovi, proroghe, risoluzioni e comunicazioni all'Agenzia delle Entrate richiedono attenzione e il rispetto di precise tempistiche.

Un agente immobiliare o un professionista esperto può seguire ogni fase della gestione del contratto, consentendo a proprietario e inquilino di evitare errori e concentrarsi esclusivamente sul rapporto locativo.

Hai dubbi sul tuo contratto?

Ogni locazione presenta caratteristiche specifiche e la normativa può cambiare nel tempo.

Se desideri verificare la corretta gestione del tuo contratto di locazione o hai bisogno di assistenza per registrazioni, proroghe, risoluzioni o rinnovi, contatta Agenzia HoM&: saremo lieti di aiutarti a gestire ogni adempimento con precisione, puntualità e tranquillità.

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"quasi" non è mai "abbastanza".

 

Questa è una storia che parla di sogni, di luce e di quel sottile confine che separa un progetto solido da un castello di carta. 

È la storia della famiglia Martini, ma potrebbe essere la storia di chiunque si lasci trasportare dall’entusiasmo senza aver prima messo a fuoco i dettagli.

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Il profumo della salsedine e la promessa di una banca

C’è un momento preciso, quando si percorre l’Aurelia tra Sanremo e Bordighera, in cui il blu del mare diventa così intenso da farti credere che tutto sia possibile. I signori Martini quel blu lo sognavano da anni: una casa per le vacanze, un rifugio dove veder crescere i nipoti e godersi i tramonti della Riviera.

Prima di iniziare la ricerca, da persone prudenti, avevano fatto visita alla loro banca di fiducia. "Nessun problema" – aveva esordito il consulente con un sorriso rassicurante – "Per il vostro profilo, un mutuo fino a 250.000 euro è assolutamente fattibile".

I Martini uscirono dall’istituto con la sensazione di avere già le chiavi in tasca. C’era però un dettaglio, un piccolo granello di sabbia nell’ingranaggio che nessuno aveva notato: nella loro mente, quel mutuo doveva essere trentennale, per mantenere la rata leggera e non intaccare lo stile di vita familiare. Un dettaglio che, nel calore di quel colloquio informale, non era stato specificato.

L’incantesimo dell’Attico

La ricerca fu un viaggio tra ville d’epoca e appartamenti nascosti nei carruggi, ma il cuore si fermò solo quando varcarono la soglia di un attico spettacolare.

Era tutto ciò che cercavano: una terrazza che sembrava il ponte di una nave, l'aria che profumava di pini marittimi e la vista che spaziava fino alla costa francese. In quel momento, l’emozione prese il sopravvento sulla logica. Avanzarono una proposta d’acquisto importante, convinti che il "sì" della banca fosse una certezza scolpita nella pietra.

Il "consiglio" dell'esperto e la doccia fredda

Come agenzia, il nostro ruolo non è solo vendere case, ma proteggere i progetti di vita. Vedendo l'entusiasmo della famiglia, ma conoscendo bene le pieghe del credito, facemmo un passo indietro e rivolgemmo loro una domanda delicata: "Avete già confermato con la banca la fattibilità tecnica su 30 anni, considerando l'età anagrafica?"

I Martini, quasi sorpresi da tanta cautela, tornarono in filiale per quella che credevano essere una pura formalità. Ma lì, il castello di carta crollò. La matematica è un giudice severo. La banca, pur confermando la solidità della famiglia, spiegò che per ragioni anagrafiche non avrebbero mai potuto concedere un mutuo di trent'anni. Il piano di rientro doveva essere molto più breve, rendendo la rata mensile insostenibile per i loro piani.

L’attico dei sogni tornò a essere un’immagine su un catalogo. La delusione fu cocente, quasi quanto il riverbero del sole su quel mare che ora sembrava un po’ più lontano.

La morale: la chiarezza è la prima forma di tutela

Perché vi raccontiamo questa storia? Non per scoraggiarvi, ma per ricordarvi che nel mercato immobiliare "quasi" non è mai "abbastanza".

L’acquisto di una casa è un mosaico dove ogni pezzo deve incastrarsi alla perfezione. Una rassicurazione generica della banca non è una delibera. Una cifra senza una durata è solo metà dell'opera.

Il consiglio dell'esperto: Quando chiedete una consulenza finanziaria, siate spietatamente dettagliati. Specificate la durata desiderata, la vostra età al termine del mutuo e ogni minima clausola. Solo con un quadro completo potrete cercare casa con il cuore leggero e i piedi ben piantati a terra.

Perché non c’è niente di più triste di un’illusione che si infrange proprio quando stavi per toccare il cielo con un dito. E noi siamo qui per assicurarci che il vostro sogno abbia basi così solide da resistere a qualsiasi mareggiata.

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Hai già un progetto in mente per la tua casa in Riviera? Parliamone insieme, partendo dai fatti, per arrivare ai sogni.

Domande classiche

In un ufficio immobiliare 𝐬𝐢 𝐬𝐞𝐧𝐭𝐞 𝐝𝐢 𝐭𝐮𝐭𝐭𝐨, ma se dovessimo eleggere la regina assoluta delle domande, la sfida è tra due grandi classici:

1. La domanda del compratore: "È ᎢᎡᎪᎢᎢᎪᏴᏆᏞᎬ?"

È praticamente un riflesso incondizionato. Non importa quanto il prezzo sia già onesto o competitivo: la domanda "Quanto margine di trattativa c’è?" arriva ancora prima di aver varcato la soglia di casa. È il mantra di ogni acquirente che spera nel colpaccio.

2. La domanda del venditore: "Qᴜᴀɴᴛᴏ ᴠᴀʟᴇ ʟᴀ ᴍɪᴀ ᴄᴀsᴀ?"

Per chi vende, questa è l'ossessione principale. Spesso seguita da un timido (ma neanche troppo): "Però il mio vicino ha venduto a molto di più...".

 

Contratto locazione: uso foresteria

 

Prendo spunto dalla richiesta che mi è stata fatta ieri: Un ragazzo assunto in un Hotel 5 stelle di Sanremo, ha ricevuto, come benefit, che il datore di lavoro pagherà il canone di locazione del suo appartamento: si prefigura quindi un contratto ad uso foresteria.

Il contratto uso foresteria è un accordo di locazione atipico utilizzato spesso dalle imprese per l’alloggio dei dipendenti.  Può durare fino a un massimo di 30 anni, ma non c'è un minimo obbligatorio: decidono tutto le parti di comune accordo. Non è regolato dalla legge 431/98, a differenza del classico contratto 4+4 o del canone concordato è quindi un contratto completamente libero da vincoli o modelli preordinati.

Di solito, la durata si basa sul contratto di appalto o di lavoro dell'utilizzatore finale, ma non è una regola fissa. La società che affitta (la conduttrice) può sempre cambiare l'utilizzatore con un altro a sua scelta, visto che è lei la vera affittuaria.

Il conduttore può recedere in anticipo se non serve più l'alloggio, basta inviare una comunicazione scritta con il preavviso standard, come, d'altra parte, anche nei contratti "classici". 

Stesso discorso per il canone: le parti lo decidono liberamente, senza limiti su importi o pagamenti, purché rispetti le norme fiscali generali. 

Puoi applicare l'aggiornamento ISTAT fino al massimo del 75%.

Anche la cauzione è libera ci si accorda tra le parti.

La sublocazione è prevista di default: la conduttrice passa l'uso dell'alloggio all'utilizzatore, ma resta responsabile di tutto. Meglio specificare però che non si può sublocare a un'altra società senza l'ok del locatore.

Tassazione per il proprietario (locatore)
Il canone entra nel reddito fondiario e si tassa con IRPEF ordinaria progressiva (dal 23% al 43%, a seconda del tuo scaglione), con una deduzione forfettaria del 5% sul canone imponibile. Niente cedolare secca (21% o 10%), perché non è locazione abitativa standard tra privati. Devi registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, pagando imposta di registro al 2% sul canone annuo (minimo 67 euro) più bollo da 16 euro ogni 4 pagine (minimo 32 euro). Per l'IMU, paghi normalmente come seconda casa (se non prima abitazione), senza esenzioni speciali per questo tipo di contratto.gromia+6​

Pro e contro per il proprietario

A favore (Pro)	Contro (Contro)
Affidabilità massima: tratti con un'azienda (persona giuridica), meno rischi di morosità  ​.	No cedolare secca: tassi IRPEF più alti (fino al 43%) invece del 21%/10%, salvo casi specifici  ​.
Canone libero e spesso più alto del mercato abitativo standard  ​.	Costi di registrazione più alti (2% sul canone annuo + bollo) rispetto ad altri contratti  ​.
Durata e condizioni flessibili, senza vincoli legge 431/98	Potenziale usura maggiore da utilizzatori temporanei (es. operai), anche se la società è responsabile  ​.
Deduzione IRPEF del 5% sul canone imponibile  ​.	Nessuna esenzione IMU specifica

Esempio pratico: la storia di Marco e la sua ditta di costruzioni
Immagina Marco, titolare di una ditta edile a La Spezia (Liguria). Ha bisogno di alloggi temporanei per i suoi operai durante un grosso cantiere. Firma un contratto uso foresteria con il proprietario Paolo per 5 anni (durata concordata in base al progetto, ma poteva essere anche 1 anno o 20). Paga un canone di 800 euro al mese (9.600 annui), con aggiornamento ISTAT al 75% ogni anno, e versa una fidejussione bancaria.

Paolo, il proprietario, registra il contratto pagando 192 euro di registro (2% di 9.600) + 32 euro di bollo. Il canone tassabile è 9.600 meno 5% (480 euro) = 9.120 euro, che Paolo dichiara in IRPEF: se è nel primo scaglione (23%), paga circa 2.100 euro di tasse sul canone (più IMU sulla seconda casa). Marco assegna l'alloggio al capocantiere Giovanni, ma dopo 2 anni lo cambia senza problemi. Quando il cantiere finisce, recede con raccomandata. Se sublocazione non autorizzata, Marco resta responsabile. Paolo apprezza l'affidabilità di Marco (azienda), ma rimpiange la cedolare secca che non può usare.