Il Regime della Cedolare Secca: Quadro Generale e Funzionamento  

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale. Si basa su un'imposta sostitutiva delle imposte sui redditi (IRPEF e aggiuntive) applicabile ai redditi da locazione di immobili ad uso abitativo.

Scegliendo questo regime, il locatore applica un'aliquota fissa sul canone di locazione. 

In questo modo, l'importo non si somma agli altri redditi imponibili per la progressione degli scaglioni IRPEF.

I Vantaggi Principali per il Locatore  

Pianificazione Fiscale: Permette di calcolare con precisione e in anticipo il carico fiscale sui canoni percepiti.

Esenzioni Fiscali: Esonera le parti dal pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo, normalmente dovute per la registrazione, la proroga e la risoluzione del contratto di locazione.

                                  Ambito di Applicazione e Requisiti Soggettivi  

L'accesso a questo regime richiede il rispetto di requisiti soggettivi e oggettivi:

Soggetti Ammessi: L'opzione è riservata solo alle persone fisiche che possiedono il diritto di proprietà o un altro diritto reale sull'immobile. Esse non devono agire nell'ambito di attività d'impresa, arti o professioni.

Ambito Oggettivo: Il regime si applica agli immobili destinati a uso abitativo classificati nelle categorie catastali da A/1 a A/11, con esclusione della categoria A/10 (uffici e studi privati) e delle relative pertinenze.

Locazioni Brevi: È importante notare che questo regime si estende anche alle locazioni brevi (di durata inferiore a 30 giorni), in presenza di specifiche deroghe e norme recenti per gestire più unità immobiliari o in forma strutturata.

Gli Effetti sul Conduttore e la Rinuncia agli Adeguamenti  

L'adozione della cedolare secca porta un vantaggio diretto anche per il conduttore (inquilino).

Nota di Vincolo Contrattuale: Se il locatore esercita l'opzione, deve rinunciare all'aggiornamento del canone, inclusa la variazione stabilita dall'ISTAT per l'intera durata dell'opzione. Qualsiasi clausola di adeguamento nel contratto originale è quindi sospesa e non ha effetto durante il periodo di applicazione del regime sostitutivo.

Quanti € costa una appartamento a Sanremo ??

 

"Migliaia di persone pagano per stare qui una settimana. 

Tu quanto paghi ogni mese per tenere la tua casa chiusa? 

Parliamo di come trasformare questi costi in un assegno mensile."

Chiamami al +39 3240746434

Domande classiche

In un ufficio immobiliare 𝐬𝐢 𝐬𝐞𝐧𝐭𝐞 𝐝𝐢 𝐭𝐮𝐭𝐭𝐨, ma se dovessimo eleggere la regina assoluta delle domande, la sfida è tra due grandi classici:

1. La domanda del compratore: "È ᎢᎡᎪᎢᎢᎪᏴᏆᏞᎬ?"

È praticamente un riflesso incondizionato. Non importa quanto il prezzo sia già onesto o competitivo: la domanda "Quanto margine di trattativa c’è?" arriva ancora prima di aver varcato la soglia di casa. È il mantra di ogni acquirente che spera nel colpaccio.

2. La domanda del venditore: "Qᴜᴀɴᴛᴏ ᴠᴀʟᴇ ʟᴀ ᴍɪᴀ ᴄᴀsᴀ?"

Per chi vende, questa è l'ossessione principale. Spesso seguita da un timido (ma neanche troppo): "Però il mio vicino ha venduto a molto di più...".

 

Contratto locazione: uso foresteria

 

Prendo spunto dalla richiesta che mi è stata fatta ieri: Un ragazzo assunto in un Hotel 5 stelle di Sanremo, ha ricevuto, come benefit, che il datore di lavoro pagherà il canone di locazione del suo appartamento: si prefigura quindi un contratto ad uso foresteria.

Il contratto uso foresteria è un accordo di locazione atipico utilizzato spesso dalle imprese per l’alloggio dei dipendenti.  Può durare fino a un massimo di 30 anni, ma non c'è un minimo obbligatorio: decidono tutto le parti di comune accordo. Non è regolato dalla legge 431/98, a differenza del classico contratto 4+4 o del canone concordato è quindi un contratto completamente libero da vincoli o modelli preordinati.

Di solito, la durata si basa sul contratto di appalto o di lavoro dell'utilizzatore finale, ma non è una regola fissa. La società che affitta (la conduttrice) può sempre cambiare l'utilizzatore con un altro a sua scelta, visto che è lei la vera affittuaria.

Il conduttore può recedere in anticipo se non serve più l'alloggio, basta inviare una comunicazione scritta con il preavviso standard, come, d'altra parte, anche nei contratti "classici". 

Stesso discorso per il canone: le parti lo decidono liberamente, senza limiti su importi o pagamenti, purché rispetti le norme fiscali generali. 

Puoi applicare l'aggiornamento ISTAT fino al massimo del 75%.

Anche la cauzione è libera ci si accorda tra le parti.

La sublocazione è prevista di default: la conduttrice passa l'uso dell'alloggio all'utilizzatore, ma resta responsabile di tutto. Meglio specificare però che non si può sublocare a un'altra società senza l'ok del locatore.

Tassazione per il proprietario (locatore)
Il canone entra nel reddito fondiario e si tassa con IRPEF ordinaria progressiva (dal 23% al 43%, a seconda del tuo scaglione), con una deduzione forfettaria del 5% sul canone imponibile. Niente cedolare secca (21% o 10%), perché non è locazione abitativa standard tra privati. Devi registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, pagando imposta di registro al 2% sul canone annuo (minimo 67 euro) più bollo da 16 euro ogni 4 pagine (minimo 32 euro). Per l'IMU, paghi normalmente come seconda casa (se non prima abitazione), senza esenzioni speciali per questo tipo di contratto.gromia+6​

Pro e contro per il proprietario

A favore (Pro)	Contro (Contro)
Affidabilità massima: tratti con un'azienda (persona giuridica), meno rischi di morosità  ​.	No cedolare secca: tassi IRPEF più alti (fino al 43%) invece del 21%/10%, salvo casi specifici  ​.
Canone libero e spesso più alto del mercato abitativo standard  ​.	Costi di registrazione più alti (2% sul canone annuo + bollo) rispetto ad altri contratti  ​.
Durata e condizioni flessibili, senza vincoli legge 431/98	Potenziale usura maggiore da utilizzatori temporanei (es. operai), anche se la società è responsabile  ​.
Deduzione IRPEF del 5% sul canone imponibile  ​.	Nessuna esenzione IMU specifica

Esempio pratico: la storia di Marco e la sua ditta di costruzioni
Immagina Marco, titolare di una ditta edile a La Spezia (Liguria). Ha bisogno di alloggi temporanei per i suoi operai durante un grosso cantiere. Firma un contratto uso foresteria con il proprietario Paolo per 5 anni (durata concordata in base al progetto, ma poteva essere anche 1 anno o 20). Paga un canone di 800 euro al mese (9.600 annui), con aggiornamento ISTAT al 75% ogni anno, e versa una fidejussione bancaria.

Paolo, il proprietario, registra il contratto pagando 192 euro di registro (2% di 9.600) + 32 euro di bollo. Il canone tassabile è 9.600 meno 5% (480 euro) = 9.120 euro, che Paolo dichiara in IRPEF: se è nel primo scaglione (23%), paga circa 2.100 euro di tasse sul canone (più IMU sulla seconda casa). Marco assegna l'alloggio al capocantiere Giovanni, ma dopo 2 anni lo cambia senza problemi. Quando il cantiere finisce, recede con raccomandata. Se sublocazione non autorizzata, Marco resta responsabile. Paolo apprezza l'affidabilità di Marco (azienda), ma rimpiange la cedolare secca che non può usare.

essere AI vuol dire lavorare Insieme!

 

at work

 

Cosa devo pagare se mi distacco dall'impianto centralizzato?

 foto da Pinterest 

 Innanzitutto la legge, cioè l’articolo 1118, 4° comma, del Codice civile, stabilisce che:

• il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento a condizione che dal suo distacco non derivino squilibri notevoli di funzionamento oppure aggravi di spesa per gli altri condomini;
• a seguito del distacco, il rinunziante (cioè il condomino che si è distaccato), resta obbligato a pagare le spese necessarie per la manutenzione straordinaria dell’impianto e quelle per la sua conservazione e messa a norma.

• Questo è quello che stabilisce la legge vigente.

  Usualmente, proprio per verificare che sussistano le condizioni di legge per consentire il distacco, l’interessato fa effettuare una perizia (magari da un tecnico scelto d’intesa con il condominio) per accertare che il distacco non comporti né squilibri notevoli nel funzionamento dell’impianto, né aggravi di spesa per gli altri condomini.

  L’assemblea, ove ricorrano le condizioni stabilite dalla legge, non può opporsi al distacco del condomino, mentre se le condizioni di legge non dovessero sussistere può sia negare l’autorizzazione al distacco sia, all’opposto, comunque decidere di consentirlo.

• Eseguito il distacco, il condomino distaccato sarà comunque tenuto a continuare a pagare le spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto, le spese per la messa a norma dello stesso e le spese di conservazione (che sono quelle di manutenzione ordinaria come chiarì il Tribunale di Roma con sentenza n. 6.078 del 13 dicembre 2017).

  Queste spese, come ha puntualizzato la Corte di Cassazione (sentenza n. 1.420 del 27 gennaio 2004), costituiscono obbligazioni cosiddette propter rem cioè che hanno origine dalla comproprietà sull’impianto comune (comproprietà che resta anche dopo il distacco) e, pertanto, vanno ripartite secondo i millesimi attribuiti a ciascun condomino, salvo diverso accordo unanime raggiunto dai condomini o contenuto in un regolamento di tipo contrattuale (cioè vincolante per tutti i condomini come pare essere quello vigente nel suo condominio e da lei allegato).

  Ed appunto il regolamento condominiale nel suo caso stabilisce che il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria e ordinaria degli impianti di riscaldamento e di condizionamento estivo ed invernale sia fissato in proporzione della cubatura delle singole unità immobiliari come indicato nella tabella allegata al regolamento stesso.

• E, pertanto, per conoscere la proporzione precisa del contributo da lei dovuto per le spese di manutenzione straordinaria e ordinaria (dovute con riferimento all’impianto di raffrescamento condominiale) dovrà consultare la predetta tabella allegata al regolamento che potrà chiedere in visione ed in copia, ove non l’avesse a disposizione, all’amministratore condominiale.

  Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte da " la legge per tutti" https://www.laleggepertutti.it/702313_cosa-devo-pagare-se-mi-distacco-dallimpianto-centralizzato