A volte accade che, programmando una visita per una nuova acquisizione, le attese vengano superate.
È accaduto nell'entrare in un tempo sospeso creato da una villa a Bordighera.
Spero che chi avrà il privilegio di poterci vivere in futuro sappia valorizzarne la storia esaltandone le caratteristiche uniche.
Viene considerata e utilizzata come valida alternativa, ultimamente, l'utilizzo di mobili "schermo" che nascono proprio con questo scopo: spesso accessibili da due parti, consentono di sfruttare lo spazio e di essere ben integrati, e non definitivi, negli ambienti.
Il blog di solaffitti (https://www.blogaffitto.it/) dedica attenzione a una particolare forma di contratto locativo: La Foresteria
Foresteria: cos'è?
Il contratto di locazione ad uso foresteria è quello nel quale l'inquilino è una società di capitali (ad esempio una Srl, una Spa o una Scarl), che prende in locazione un'abitazione da destinare ai propri dipendenti o collaboratori.
Può quindi stipulare un contratto di foresteria, ad esempio, la banca che in occasione dell'apertura di una nuova filiale prende in locazione un appartamento da assegnare al direttore e alla sua famiglia, oppure l'impresa edile (se costituita sotto forma di società di capitali) che, ottenuto un appalto per la realizzazione di lavori in una città lontana dalla propria sede, affitta un'abitazione da destinare agli operai che si occuperanno dell'opera.
L'utilizzo dell'immobile da parte dei dipendenti o collaboratori può essere, peraltro, anche di tipo "a turno" e prevedere quindi che l'appartamento sia abitato da persone diverse nel corso della locazione.
La particolarità del contratto ad uso foresteria è il suo essere escluso dalla disciplina della legge 431/1998 sulle locazioni abitative: questo contratto rientra infatti fra le cosiddette "locazioni completamente libere", soggette all'applicazione delle sole norme previste dal codice civile in materia di locazione (artt. 1571 e segg.).
Ed è proprio lo scarso contenuto vincolante di tali norme che rende queste locazioni completamente libere, nel senso che sono i singoli contraenti a concordare e definire le principali condizioni contrattuali, dalla durata, al canone, all'entità del deposito cauzionale e così via. Il contratto ad uso foresteria può quindi essere stipulato per il periodo stabilito di comune accordo da proprietario e società conduttrice (fermo restando il limite massimo di 30 anni che il codice civile prevede per tutti i contratti di locazione), i quali potranno anche decidere se, alla scadenza indicata in contratto, quest'ultimo si rinnoverà automaticamente o se dovrà intendersi definitivamente scaduto.
Così com'è, il contratto di foresteria si presenta dunque come una formula contrattuale particolarmente vantaggiosa per il locatore che, oltre ad avere come conduttore una persona giuridica (della quale sarà più facile verificare la solvibilità), si trova a poter concordare le condizioni contrattuali senza dover sottostare a vincoli in termini di durata o di canone.
La legittimità del contratto ad uso foresteria
La domanda non ha ancora ricevuto un risposta certa dalla giurisprudenza. L'uso foresteria, non previsto ma neppure escluso dalla legge sull'equo canone (n. 392/78), postulava un particolare rapporto "a tre".
Il conduttore, infatti, non era colui che abitava l'immobile, ma un ente o una società che destinava l'utilizzo dell'immobile a un terzo (dipendente, socio o comunque persona con cui la ditta intendeva installare un rapporto di collaborazione).
Il contratto ad uso foresteria rappresenta una soluzione di sicuro vantaggio anche per la società conduttrice che, oltre a soddisfare la propria esigenza locativa, gode anche dei benefici fiscali previsti dalla legge 388/2000 (legge Finanziaria 2001). Il contratto ad uso foresteria, infatti, sembra aver trovato una sua legittimità in una norma inserita nella Finanziaria 2001 (art. 145) che rende totalmente deducibili dal reddito aziendale i canoni versati dalle imprese per la locazione di case destinate ai dipendenti, a condizione che questi abbiano trasferito la propria residenza anagrafica per ragioni di lavoro.
Questa disposizione, di carattere fiscale, ha in realtà assunto una portata significativa anche dal punto di vista normativo. Entrata in vigore proprio quando più che mai acceso era il dibattito sull'ammissibilità del contratto di foresteria, che molti consideravano non più stipulabile a seguito dell'entrata in vigore della legge di riforma delle locazioni abitative (legge 431/1998), in quanto non menzionato dalla stessa legge, la norma sulla deducibilità dei canoni per le locazioni ai dipendenti ha, seppur indirettamente, legittimato l'esistenza e quindi la validità dei contratti di foresteria.
| Condizioni per la stipula | Il conduttore deve essere una società di capitali che destina l'immobile ad abitazione, anche a turni, dei propri dipendenti, funzionari o collaboratori |
| Durata | Decisa liberamente da proprietario ed inquilino |
| Canone | Completamente libero |
| Agevolazioni fiscali | Per il locatore: sul canone imponibile dichiarato ai fini Irpef viene applicata la deduzione del 15% (del 5% a partire dal 2013);non è possibile, invece, per questa tipologia contrattuale assoggettare il reddito a Cedolare fissa del 21%. qui ci sono versioni discordanti.... sembra sia ,ora, possibile Per il conduttore: i canoni di locazione e le spese di manutenzione dei fabbricati sopportate dalla società conduttrice per assegnare l'abitazione ai propri dipendenti, in un Comune diverso dalla loro precedente residenza anagrafica, sono totalmente deducibili dal reddito aziendale per un periodo di tre anni a partire dalla data di trasferimento del lavoratore (Legge 388/200). |
Il Contratto di Affitto ad uso Foresteria è soggetto a tassa di registro e di bollo. Come per tutti i contratti di locazione la tassa di registro è pari al 2% sul canone annuo di locazione mentre l’imposta di bollo è pari a 16 euro per 100 righe di contratto. Vanno registrate almeno due copie quindi l’importo minimo dei bolli è 32 euro.
Faccio mie le parole di un collega, il cavaliere immobiliare, perchè esaminano tutti i punti di vista e gli aspetti da tenere sotto controllo...
Scegliere se affidarsi ad un’agenzia Immobiliare o al “Fai-Da-Te” costituisce un vero dilemma. Quando si parla di vendere o comprare casa, c’è la tentazione di non voler coinvolgere agenzie immobiliari o esperti del settore.
Intavolando una trattativa tra privati, sicuramente risparmieresti le spese di provvigione , ma la vera domanda che dovresti porti è questa:
“È una cosa che posso fare da solo?”
Gli aspetti da curare in una transazione immobiliare sono molteplici.
Nel caso di una vendita, si parte da quelli logistici per poi passare a quelli di promozione e presentazione devono tenere conto delle esatte situazioni di mercato per essere davvero efficaci.
Senza dimenticare le implicazioni legali, fiscali e burocratiche che, nei loro vari aggiornamenti periodici, tendono sempre ad appesantirsi e a complicarsi.
Lo stesso accade quando non sei tu a vendere ma a comprare: ti sentiresti tranquillo sapendo che l’operazione è gestita in toto da un privato senza l’assistenza di un professionista qualificato?
La trattativa per un immobile è un viaggio che può durare anche parecchi mesi e, non è raro che accada, addirittura arenarsi e non arrivare a conclusione a causa di errori e sviste apparentemente trascurabili. Ma, te lo assicuro, non esistono dettagli trascurabili in questo tipo di operazioni.
A questo punto, forse, starai ripensando alla domanda che ti ho suggerito a inizio articolo: “È una cosa che posso fare da solo?”
Non voglio darti io la risposta, perché potresti dirmi: “Ovvio, è il tuo lavoro! Per forza sconsigli le trattative tra privati, andrebbe contro il tuo interesse…”
…a quelle pensaci tu!
ora voglio solo offrirti una piccola e approssimativa panoramica dei vari aspetti con cui le parti devono confrontarsi nel momento di una compravendita.
Un’ultima precisazione:
tutti questi punti sono relativi ad una compravendita che si svolge secondo la prassi, in modo liscio e senza complicazioni; ogni transazione immobiliare, però, può assumere delle dinamiche imprevedibili ed essere ostacolata da problematiche assolutamente impensabili all’inizio.
Ora hai un quadro abbastanza completo: ti ho offerto stimoli di riflessione su come scegliere se affidarsi ad un’agenzia Immobiliare o al Fai-Da-Te, e ora puoi rispondere alla domanda con cui abbiamo aperto l’articolo: “È una cosa che posso fare da solo?”
Se la tua risposta è affermativa, ti auguro che le tue transazioni si svolgano serenamente nei modi e nei tempi che desideri.
Se, come è più probabile, credi che questi punti richiedano competenze che non sono le tue, sono qui per offrirti la mia disponibilità, competenza e professionalità accompagnandoti nella tua transazione, rendendola totalmente sicura e vantaggiosa.
Il comodato d'uso è la formula per permettere a qualcuno di utilizzare un nostro bene (materiale) senza perderne il possesso.
È un istituto giuridico che può essere esercitato sia in forma scritta che verbale e che procura obblighi e legami.
Esempio: un genitore può dare in comodato ad un figlio una casa di sua proprietà e on ricevere un canone di locazione in cambio.
È un comodato d'uso gratuito.
Lo stesso genitore potrebbe ricevere, dallo stesso figlio unpagamento mensile di, diciamo, 100€ come parziale sostegno delle spese condominiali di quella casa.
Questo si configura come Comodato d'uso a titolo oneroso.
La differenza tra questo e una locazione tradizionale, per non incorrere negli"strali"di Agenzia delle Entrate è nell entità della somma versata che deve essere davvero modica in relazione al valore possibile dell'affitto tradizionale.
Documenti necessari, relativi all’immobile da affittare:
APE: Attestato di Prestazione Energetica
Visura catastale
Planimetria catastale
Conformità elettrica
Atto di provenienza
Regolamento di condominio(se lo avete)
v)) erbale spese condominiali( vanno inseriti i millesimi di proprietà)
Documenti relativi al proprietario:
Carta d’identità e codice fiscale
