Novità sulla Prima casa nel 2025! Legge di bilancio 2025, pubblicata il 31 dicembre in GU n 305

 Le novità del 2025 rappresentano un'occasione imperdibile per chi sta pensando di vendere la propria prima casa. 

Con 24 mesi a disposizione anziché 12, hai tutto il tempo per organizzare la vendita con calma e in modo strategico, senza rinunciare ai preziosi benefici fiscali. 

È il momento perfetto per trasformare questa proroga in un vantaggio concreto: pianifica, valuta e gestisci ogni dettaglio della transazione per massimizzare i risultati. 

Non lasciare che questa opportunità scivoli via, sfruttala al massimo! 🚀

Novità sulla Prima Casa 2025

Indice:

1. Introduzione alle novità
2. Perché è importante questa normativa?
3. Cosa cambia nel 2025?
4. Chi può beneficiarne?
5. Vantaggi di queste nuove regole
6. Implicazioni fiscali: cosa succede se non si rispettano i termini?
7. Consigli pratici per chi deve vendere la prima casa
8. Impatto sul mercato immobiliare
9. Conclusione
10. FAQ: Risposte rapide ai tuoi dubbi

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Introduzione alle Novità sulla Prima Casa 2025

Buone notizie per chi sta pensando di vendere la prima casa! Dal 2025 arriva un’importante novità: hai più tempo per vendere il tuo vecchio immobile senza perdere le agevolazioni fiscali. Infatti, il termine per vendere la prima casa passa da 12 a 24 mesi. Questo vuol dire meno stress e più tranquillità per chi deve gestire la compravendita.

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Cosa Cambia con le Nuove Regole?

Grazie alla Legge di Bilancio 2025:

• Più tempo per vendere: il termine si allunga a 24 mesi.
• Retroattività: vale per chi ha acquistato dal 1° gennaio 2025.
• Agevolazioni garantite: ma solo se rispetti i nuovi tempi.

Esempio pratico:
Giulia ha comprato una nuova casa a marzo 2025, ma non è riuscita subito a vendere quella vecchia. Ora ha fino a marzo 2027 per farlo e mantenere i benefici fiscali.

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Chi Può Beneficiare di Questo Cambiamento?

Se hai acquistato una nuova prima casa e non hai ancora venduto la vecchia, questa normativa fa per te.

Requisiti principali:

1. La vecchia casa deve essere registrata come "prima casa".
2. Devi spostare la residenza nella nuova entro 18 mesi.

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Vantaggi della Proroga

1. Più flessibilità: hai due anni per trovare il miglior acquirente.
2. Meno stress: niente corse contro il tempo.
3. Mantenimento delle agevolazioni: zero brutte sorprese fiscali.

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Implicazioni Fiscali

Se non rispetti il termine di 24 mesi, rischi di perdere le agevolazioni e di dover pagare interessi e sanzioni.

Benefici fiscali principali:

• Imposta di registro ridotta.
• Aliquote agevolate per ipotecaria e catastale.

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Consigli Pratici per Vendere

1. Valuta bene il prezzo: fatti aiutare da un professionista.
2. Promuovi al meglio: sfrutta siti web, social e annunci locali.
3. Sistema l’immobile: piccoli lavori possono fare la differenza.

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Impatto sul Mercato Immobiliare

Questa proroga potrebbe dare una bella spinta al mercato:

• +15% nelle compravendite di prime case previste.
• Transazioni più veloci: tempi medi ridotti del 10%.

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Conclusione

Il 2025 porta grandi vantaggi per chi deve vendere la prima casa. Approfitta di questo cambiamento per pianificare con calma e strategia.

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FAQ: Domande e Risposte Veloci

• Quanto tempo in più ho per vendere?
  Due anni invece di uno.
• E se non vendo entro i 24 mesi?
  Perdi le agevolazioni e paghi sanzioni.
• Chi ha già comprato una nuova prima casa beneficia di queste regole?
  Sì, se l’acquisto è stato fatto dal 2025 in poi.
• Quali documenti servono?
  Atto di vendita e dichiarazione sostitutiva.
• Vale per tutti gli immobili?
  No, solo per quelli registrati come "prima casa".

sottolineo inoltre:

Occorre evidenziare che tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano le abitazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazione di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Attenzione al fatto che le agevolazioni, inoltre, spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), ma limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. 

E’ comunque necessario che la pertinenza sia destinata in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che quest’ultima sia stata acquistata beneficiando dell’agevolazione "prima casa".

L’ agevolazione è esclusa per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali:

• A/1 ( abitazioni di tipo signorile),
• A/8 (abitazioni in ville)
•  e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/3949367/Guida_acquisto__Casa_imposte_e_agevolazioni_5062024.pdf/2a30330e-bc04-b486-ba96-c870c60ac66f

A domanda risposta: RRE è obbligatoria?

 

Una domanda che viene rivolta spesso, in previsione di una vendita d'immobile, riguarda la Relazione di Regolarità Edilizia (RRE). 

Ecco la risposta, esaustiva e chiara del notaio Federico Montagna :

"Buongiorno,

no nessuna norma ne dispone l'obbligatorietà.

E' un documento fortemente opportuno e caldeggiato, considerata l'importanza delle dichiarazioni urbanistiche e catastali sulla validità dell'atto ed il fatto che la parte venditrice, a cui pur sempre compete la paternità della dichiarazione, NON ha spesso le competenze tecniche per renderla con merito di causa.

Ma la legge dice che le dichiarazioni urbanistiche e catastali in atto le rendono i venditori, quindi la dichiarazione di conformità o come la si chiami non è obbligatoria.

Se non si fa io inserisco in atto una clausola dove informo le parti, in particolare l'acquirente, della possibilità di farla e delle conseguenze derivanti dal fatto che gli immobili fossero non conformi (ciò che io non ho alcun potere di verificare ne merito, sia per mancata visione dell'immobile sia per difetto di competenze tecniche)".

Valutazione

 

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Chiedere ad un AI "ma quanto può valere il mio appartamento?" prima che lo abbia mai visto è come chiedere cosa può costare un oggetto in un pacco chiuso.. 🙂

NEOLOGISMI

 Una cara amica, della quale seguo le proprietà, ieri ha risposto ai miei ringraziamenti per avermi "referenziata" ad altra signora definendomi "perfezionale".

Ha creato (complice il T9?) un neologismo che mi piace moltissimo perché ci leggo anche uno spiraglio di allegria, e di continuo miglioramento.

Grazie Lucia! 

Plusvalenza e agevolazione prima casa in una vendita prima dei 5 anni

 

Oggi mi hanno posto questa domanda:

Se vendo, entro 5 anni dall'acquisto, la mia PRIMA CASA ho sempre e comunque la plusvalenza da pagare? 

La risposta è NO: nel caso in cui  vendi la PRIMA CASA, nei primi 5 anni da quando l'hai acquistata, per legge NON è prevista alcuna tassa sulla plusvalenza  a patto di poter dimostrare di aver mantenuto la residenza usandola come "abitazione principale" (tua o dei tuoi familiari) ed abitato nell'immobile per almeno due terzi del tempo di possesso (a meno che tu non l’abbia ereditato) 

Va considerato anche che :

a) ai fini della disciplina delle plusvalenze, non si ha tassazione nel caso in cui il cedente abbia adibito ad "abitazione principale" (sua o dei suoi familiari) il fabbricato, ancorché questo non sia la sua "prima casa"; non ha, inoltre, nessuna importanza il fatto che si riacquisti o meno un altro fabbricato abitativo entro un anno dalla cessione;

b) ai fini della disciplina delle imposte di registro, ipotecarie, catastali ed Iva, invece, la decadenza dalle agevolazioni "prima casa" non si verifica se il cedente procede, entro un anno dalla cessione, al riacquisto di un altro fabbricato abitativo (che dovrà adibire a sua abitazione principale).

Calcolo imposta di plusvalenza immobiliare

Il contribuente che deve pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare può decidere di inserire la stessa, sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota di riferimento in base allo scaglione di riferimento, oppure può chiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 26%, che andrà pagata direttamente al notaio contestualmente al rogito.

vi sono dei costi deducibili? SI

 

Costi deducibili

Le spese deducibili che si possono sottrarre dalla plusvalenza sono:

• Imposte pagate al momento dell’acquisto della casa (imposta ipotecaria, catastale e di registro);
• Onorari del notaio;
• Spese di manutenzione relative alla modifica radicale dell’immobile o alla sua modernizzazione

Esempio: se l’immobile vi è costato € 100.000 e lo rivendete a € 120.000, si possono dedurre dal prezzo di acquisto tutte le spese sopra citate, ad esempio 1000 euro per le imposte e 2.000 per il notaio (100.000 + 1000 + 2000) 103.000 mila, la plusvalenza sarà data dalla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto aumentato delle spese deducibili:

120.000 – 103.000 = 17.000 euro (plusvalenza).

Residenza e contratto transitorio

 

Contratto di locazione transitoria: si può fissare la residenza?

Questa mattia mi hanno chiesto: " si può stabilire la residenza in ragione di un contratto transitorio di locazione?" 

La risposta è affermativa.

Secondo il codice civile (art. 43, comma secondo), la residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale. 

Dalla legge non viene chiesto nessun'altra condizione.

Alla luce di ciò, si può affermare che, per ottenere la residenza in un Comune non occorre necessariamente godere di un contratto di locazione quadriennale: anche il contratto transitorio è sufficiente.

Tutto ciò significa che:

• la residenza coincide con la dimora abituale del soggetto, cioè con il luogo in cui egli vive. La residenza non rappresenterebbe nemmeno una scelta, ma una conseguenza giuridica naturale di una situazione di fatto;
• il conduttore può stabilire la sua residenza nell'immobile in cui vive con contratto transitorio di locazione.

In sintesi: la residenza non dipende dalla durata (quadriennale o di tempo inferiore) del contratto di locazione.

Fonte: https://www.condominioweb.com/contratto-transitorio-di-locazione-cose-e-come-funziona-laffitto-breve.17696

argomenti di conversazione

Argomento che coinvolge tantissimi aspetti e desideri.

Non è solo la metratura, la posizione o lo scopo... 

occorre capire cosa vuol dire casa per ognuno di noi. 

Pronta ad ascoltarvi per potervi accompagnare.

Insieme è la parola chiave.

 

Immedesimarsi

 

Non so se il mio calarmi nella realtà di chi si rivolge a me nel cercare soluzione a quello che, nel contingente, non si presenta come una bella ricerca, ma solo come un problema difficile da affrontare, sia un pregio o un difetto.

Certo è che non riesco a non immedesimarmi nella situazione. 

Porto un esempio giusto per chiarire le situazioni: 

Entra in agenzia, da me, una signora che ha venduto casa. Per problemi tecnici e di ritardi nella consegna relazioni scade il termine indicato sul preliminare e gli acquirenti la pressano per avere da lei una cifra a "compensazione" dello slittamento rogito.

Mi racconta a sommi capi la situazione; non mi trovo allineata con il comportamento del collega che l'ha seguita nella trattativa ed ecco mi trovo invischiato nel dover trovare una soluzione in tempo zero quando la data di stipula da febbraio, come preventivato, viene fissata, in modo perentorio, al 9 gennaio.

9 gennaio!! E lo viene a sapere il 29 dicembre!!!

Occorre trovare un appartamento in affitto, disponibile per 3/4mesi, tempo necessario per trovare altra casa...

E ci serve un appartamento con spazi tali da accogliere tutto quello che uno raccoglie in una vita... Scatoloni e valigie, oggetti personali, materasso(ah il problema materasso quante volte si ripresenta!)

E a Sanremo, a febbraio, c'è il Festival della Canzone Italiana e il mercato locazioni subisce un impennata nelle richieste pari ad una esplosione... 

Sto cercando per lei e con lei..

E me ne sento responsabile. 

E adoro il mio lavoro. 

la posta al seguito....

Una casa è stata venduta a gennaio.

Tra i vari strascichi vi è sovente, se non sempre, la questione della posta che continua ad essere ricevuta al vecchio indirizzo di residenza, spesso il servizio "seguimi" di poste italiane non è sollecito o completo come si desidererebbe

La buona norma è quella di accordarsi direttamente con i proprietari precedenti e procedere alla riconsegna di quanto arrivato... 

Buona norma non norma 

Ieri ho ricevuto questa immagine

 

Stupiti per il tenore della scritta i venditori mi hanno chiesto di verificare se vi fosse della loro corrispondenza per la quale non fosse stato dato ordine di cambio indirizzo.

Ho appena terminato la telefonata di verifica: le buste che arrivavano erano tutte relative a pubblicità o offerte generiche, nulla di personale.

La questione dovrebbe essere risolta.

Spero

Ogni volta, però, mi stupisco di come piccole questioni possano essere facilmente fraintese ...

(RI)Costruzione -(RI)strutturazione

 Da qualche tempo la mia pagina web (www.agenziahome.it) presentava alcuni problemi di gestione e consultazione. 

Ho procrastinato a lungo il rifacimento, sperando fossero difficoltà transitorie e risolvibili senza dover "tirar giù" tutto e ricominciare ... ma così non era.

La sensazione è la stessa di quando si decide di ristrutturare casa. 

Se già la scelta del template di base è impegnativa, la visione dell' "opera finita" lo è ancora di più. 

Questa avventura mi ha ulteriormente convinta che sia indispensabile affidarsi a chi sa gestire le trasformazioni con occhio professionale e orecchie attente.

Come per il progetto casa serve aver chiaro lo scopo da raggiungere. 

Ho iniziato a (re)inserire immobili avendo a modello i classici portali immobiliari ... ma ora desidero provare a discostarmene presentando ogni appartamento come se fossimo insieme a spostarci nei locali.

Una visita  a distanza, con i commenti e le precisazioni che vi farei in una  reale.

Spero sia un approccio valido: aspetto commenti e suggerimenti!!!

Congratulazioni!!

 S e L hanno visto la casa ed è stato colpo di fulmine. 

Colpiti e innamorati!

E finalmente adesso è loro!

Dalle loro parole riesco già ad immaginarne tutte le trasformazioni che intendono apportare.. 

Congratulazioni!!

Work in progress...

Finalmente!!

La lunga pausa  tra il rogito e l'inizio dei lavori è finita!

Questo era l'appartamento acquistato: 

Prima dopo 

Prima 

Posizione comoda, pieno centro Foce, un balcone vivibile da cui si vede anche uno spicchio di mare..

ed eccolo ora:

Non vedo l'ora di ricevere i rendering!

ed ora 5 agosto è così:

18 agosto 2020

i lavori, piano piano continuano...

 E oggi l'appartamento è finito!

La ristrutturazione è stata radicale, compresa la pavimentazione del terrazzo!

Colpo di fulmine

Una casa indipendente sulla prima collina.

Vista alle 18 di un pomeriggio, redatta proposta a neppure 24 ore di distanza. 

I colpi di fulmine non riguardano solo per gli umani..

PS:  proposta accettata.

una casa da amare...

Ci sono case che mantengono un legame con il secolo scorso; in questo grande appartamento ritroviamo il fascino degli alti soffitti, i pavimenti in graniglia perfettamente conservati, i sobri decori a soffitto... elementi che meriterebbero di essere conservati con una intelligente ristrutturazione che sappia coniugare il meglio di quanto l'oggi può regalare all' ieri.

https://www.casa.it/appartamento/vendita/imperia/corso-felice-cavallotti-sanremo-153mq-39864969/

Appartamento di charme in Piazza Bresca

A Sanremo Piazza Bresca, ubicata nel cuore della città, di fronte al Porto Vecchio, in piena area pedonale, conserva un fascino unico: era, in passato, ritrovo di pescatori ed ora è il cuore della “movida”.

Al secondo piano di  una nobile dimora storica del‘600  viene proposto, per locazioni transitorie,  un appartamento di charme di 73 mq composto da:

ingresso, soggiorno con camino e divano letto, cucina, ampio soppalco con camera matrimoniale, bagno con vasca.

Esposto a sud-est è luminoso e soleggiato grazie alle ampie porte-finestra con doppi vetri, che si aprono sul vivibile balcone ad angolo  di 18 mq consentendo di apprezzare
l’incantevole vista su entrambi i lati di Piazza Bresca, sulla pista ciclabile, il porto Vecchio,  abbracciando un ampio panorama

L’appartamento è stato intelligentemente ristrutturato esaltando gli aspetti caratteristici di una casa d’epoca, completato con finiture di pregio, pavimenti a parquet nel soppalco, boiserie nella zona giorno, ed  è reso unico nel suo genere dagli alti soffitti a vela.

Riscaldamento autonomo, connessione WiFi.