Anche se i requisiti per poter usufruire delle agevolazioni prima casa sono pochi e ben distinti, sembra che ci sia molta confusione su questo argomento .
Il comma 55 dell’articolo 1 della L. n. 208/2015 (c.d. “Legge di Stabilità 2016”) ha apportato notevoli novità su questo argomento, in vigore dal 01 gennaio 2016 ed è il caso di aggiornare le informazioni .
L’applicazione del beneficio fiscale prima casa comporta l’applicazione dell’imposta di registro in misura ridotta del 2% anziché del 9%, dell’IVA del 4% anziché del 10%(in caso di acquisto di casa in costruzione) e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro anziché del 2% e dell’1% del valore catastale.
La novità principale è che a decorrere dal 1° gennaio 2016 chi
ha già acquistato un immobile abitativo usufruendo dell’agevolazione “prima casa” può acquistare, sia a titolo oneroso che gratuito (successione o donazione), un ulteriore immobile abitativo, usufruendo anche sul secondo acquisto dell’agevolazione fiscale prevista per la “prima casa”. L’unica condizione per beneficiare del risparmio fiscale sopra descritto consiste nel vendere il “primo” immobile agevolato entro un anno dal secondo acquisto. Precedentemente si era obbligati prima a vendere e solo successivamente ad acquistare la nuova prima casa.
La novità è applicabile anche in caso di acquisti della prima casa per successione o donazione. Infatti, è previsto un beneficio prima casa, sempre in presenza di tutti i requisiti e di tutte le condizioni, anche per questi acquisti. In questo caso, l’agevolazione è un’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali nella misura di 200 euro ciascuna.
È bene evidenziare le parole “
chi ha già acquistato“: nell’ipotesi in cui il compratore possieda un’abitazione acquistata senza l’agevolazione “prima casa” posta nel medesimo territorio del Comune in cui insiste il secondo immobile da acquistare, non vi sarà possibilità di utilizzare la nuova agevolazione “prima casa” su tale seconda compravendita, anche se si realizza l’alienazione del primo immobile entro un anno dal nuovo acquisto agevolato. Se ci si trova in questa condizione si può compiere un nuovo acquisto agevolato solo a condizione che la casa già di proprietà sia venduta prima del nuovo acquisto agevolato.
Infatti, la Legge di Stabilità 2016 presuppone che l’acquisto del secondo immobile sia agevolabile solo a fronte di un precedente acquisto di immobile effettuato usufruendo dell’agevolazione prima casa.
C’è poi il punto relativo al credito d’imposta. Chi vende e riacquista una prima casa ha diritto a un cosiddetto credito d’imposta: può scomputare dall’imposta da pagare per la nuova casa quella che ha già pagato per l’ acquisto della casa precedente. Qui c’è una difficoltà interpretativa. La formulazione letterale della norma sul credito d’imposta dice che spetta a chi alieni un’abitazione acquistata con le agevolazioni e ne acquisti un’altra entro l’anno. Quindi la norma sul credito d’imposta presuppone la sequenza alienazione/riacquisto, che fino al 31 dicembre 2015 era l’unica possibile per usufruire delle agevolazioni. Ma la prassi che si è già consolidata prevede che basti l’impegno sull’atto di acquisto a rivendere la casa già posseduta entro un anno per avere il credito di imposta.
I requisiti
Chi chiede di usufruire dell’agevolazione prima casa deve rispettare i seguenti requisiti.
– La casa non deve essere considerata di lusso,ossia essere iscritta nelle categorie catastali A01 – A08 – A09;
– la residenza anagrafica nel comune dove si acquista l’immobile agevolato o l’impegno a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
– non possedere, neppure in comunione con il coniuge, altre abitazioni
nello stesso comune, a prescindere da come queste abitazioni siano state acquisite. Le agevolazioni prima casa non spettano nel caso in cui si è titolari assieme al coniuge in regime di comunione dei beni di un diritto reale di godimento (proprietà, usufrutto) di un’abitazione.
– non possedere altre abitazioni
su tutto il territorio nazionale acquistate con le agevolazioni prima casa o impegnarsi a rivenderle entro un anno.
Non sono riuscito a vendere entro un anno
Il mancato trasferimento entro l’anno dell’immobile preposseduto e acquistato con le agevolazioni prima casa e/o il mancato trasferimento di residenza entro i 18 mesi comportano la decadenza dell’agevolazione, cioè l’amministrazione finanziaria recupera la differenza di imposta nella misura ordinaria (il 9% per l’imposta di registro) ed applica una sanzione nella misura del 30% di tale importo.
Tuttavia per non incorrere nelle sanzioni prima della scadenza del termine annuale, si può presentare una apposita istanza e chiedere di versare la differenza tra l’imposta ordinaria e l’imposta agevolata (oltre agli interessi), evitando con così il pagamento della sanzione.
Dopo la scadenza del termine annuale, e prima che l’amministrazione finanziaria contesti la mancanza dei requisiti, il contribuente può approfittare del ravvedimento operoso: può ravvedersi ed autonomamente pagare la differenza tra l’imposta agevolata e l’imposta ordinaria, gli interessi legali e la sanzione in misura molto ridotta, dipendente dal tempo del ravvedimento.
