Acquisto "prima casa" e detrazioni possibili

 

Volendo dare informazioni complete su come sia possibile, e in che misura, detrarre spese notarile e quanto corrisposto a titolo di provvigione ho trovato questo articolo, scritto dalla Dott.ssa Ludovica Adriano Battisatella,  collaboratrice dello Studio del notaio Fabio Cosenza che opera in provincia di Bologna; l'ho trovato così chiaro ed esaustivo da chiederne la ripubblicazione. 

Ringraziando il chiarissimo dr. Cosenza lo trascrivo integralmente. 

COME DetraRRE LE SPESE NOTARILI E DI MEDIAZIONE

Ogni anno ciascun contribuente – sia esso un privato, un’impresa o un titolare di partita IVA – deve dichiarare all’Agenzia delle Entrate i redditi percepiti nel corso dell’anno precedente mediante la dichiarazione dei redditi. Essa viene effettuata con la compilazione di un documento contabile e fiscale, detto modello 730, che, tenendo conto delle spese deducibili e detraibili sostenute, permette di determinare la base di calcolo per la tassazione dei redditi percepiti.

Per questo motivo, al fine di agevolare tale compilazione e risolvere i dubbi di ciascun contribuente, l’Agenzia delle Entrate fornisce, ogni anno, indicazioni chiare e precise – qui le istruzioni per il 2020 – in merito a ciò che può rientrare o no nel novero delle spese deducibili e detraibili.

Tra queste ultime, non tutti sanno che possono essere incluse anche le spese notarili e quelle di intermediazione immobiliare. Vediamo come nel dettaglio.

SPESE NOTARILI

Anzitutto è bene avvertire che non tutte le spese volte alla stipula di un atto notarile sono detraibili, ma solo quelle sostenute per gli atti di mutuo contratti per l’acquisto della prima casa. Esse comportano una detrazione Irpef pari al 19% calcolata su una spesa massima di 4.000 euro. Secondo le istruzioni dettate dall’Agenzia delle Entrate, rientrano nella voce più ampia delle “spese per gli interessi passivi detraibili” nel modello 730 ed includono:–

 l’onorario del notaio per la stipula del mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita);

 le spese sostenute dal notaio per conto del cliente come, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.

Al fine della detrazione, tali spese devono essere indicate, e dunque inserite nella compilazione del modello 730, all’interno del Quadro E, Sezione I, Rigo E7 denominato “Interessi per mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale”.

Attenzione però! Il limite massimo dei 4.000 euro non vale per le sole spese notarili ma è relativo alla totalità delle somme che rientrano nella categoria degli oneri accessori agli “Interessi per mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale”. Ciò significa che nei 4.000 euro sono comprese tutte le spese necessarie alla stipula del mutuo – come ad esempio gli oneri fiscali, le spese di istruttoria, la perizia tecnica, la penalità per l’anticipata estinzione del mutuo – e non solo quanto corrisposto al Notaio.

SPESE DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE

Anche le spese sostenute durante l’anno 2019 per l’acquisto di un immobile fatto avvalendosi dell’operato di un’agenzia immobiliare danno diritto ad un rimborso.

Affinchè il contribuente possa beneficiare della detrazione Irpef è necessario che:

 - l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale;

- l’intermediario sia riconosciuto ai sensi della legge n. 39/1989.

La detrazione spetta nella misura del 19% e con un limite massimo di 1.000 euro, mentre deve essere suddivisa tra i comproprietari nel caso in cui l’immobile sia acquistato da più soggetti. Non ha diritto all’agevolazione la parte venditrice nonostante possa aver sostenuto delle spese per l’intermediazione di un’agenzia immobiliare. All’interno del modello 730, invece, tali somme devono essere indicate nel Quadro E, Rigo da E8 a E10.

L’Agenzia delle Entrate ha, poi, specificato con la Risoluzione 26/2009 che si può usufruire della detrazione in oggetto anche per le somme pagate per l’intermediazione relativa al contratto preliminare di vendita purché questo sia regolarmente registrato e la stipula del contratto definitivo vada successivamente a buon fine.

Concludendo, sono opportune due precisazioni finali.

In primis, è ben ricordare che la detrazione per le spese notarili e degli interessi passivi del mutuo non concorre con quella spettante per la mediazione immobiliare.

In secondo luogo, la detrazione per le spese notarili e interessi passivi il primo anno sarà cumulata fino al tetto massimo di euro 4.000,00; l’eventuale eccedenza non potrà essere sfruttata negli anni successivi. Esemplificando, se nel 2019 si procede ad un acquisto immobiliare prima casa con mutuo, per il quale si pagano euro 700,00 di interessi passivi ed euro 2.000,00 di spese notarili, la detrazione del 19% si calcola sul totale di euro 2700,00. Se invece si versano euro 900,00 di interessi passivi più euro 300,00 di spese notarili più euro  500,00 di  perizia per un totale di euro 4.400,00, in sede di 730 si può indicare un massimo di euro 4000,00, mentre la parte restante è perduta e non recuperabile. 

Agevolazioni Prima casa

Anche se i requisiti per poter usufruire delle agevolazioni prima casa sono pochi e ben distinti, sembra che ci sia molta confusione su questo argomento .
 Il comma 55 dell’articolo 1 della L. n. 208/2015 (c.d. “Legge di Stabilità 2016”) ha apportato notevoli novità su questo argomento, in vigore dal 01 gennaio 2016 ed è il caso di aggiornare le informazioni .
L’applicazione del beneficio fiscale prima casa comporta l’applicazione dell’imposta di registro in misura ridotta del 2% anziché del 9%, dell’IVA del 4% anziché del 10%(in caso di acquisto di casa in costruzione)  e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro anziché del 2% e dell’1% del valore catastale.
La novità principale è che a decorrere dal 1° gennaio 2016 chi ha già acquistato un immobile abitativo usufruendo dell’agevolazione “prima casa” può acquistare, sia a titolo oneroso che gratuito (successione o donazione), un ulteriore immobile abitativo, usufruendo anche sul secondo acquisto  dell’agevolazione fiscale prevista per la “prima casa”. L’unica condizione per beneficiare del risparmio fiscale sopra descritto consiste nel vendere il “primo” immobile agevolato entro un anno dal secondo acquisto.  Precedentemente si era obbligati prima a vendere e solo successivamente ad acquistare la nuova prima casa.
La novità è applicabile anche in caso di acquisti della prima casa per successione o donazione. Infatti, è previsto un beneficio prima casa, sempre in presenza di tutti i requisiti e di tutte le condizioni, anche per questi acquisti. In questo caso, l’agevolazione è un’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali nella misura di 200 euro ciascuna.

È bene evidenziare le parole “chi ha già acquistato“: nell’ipotesi in cui il compratore possieda un’abitazione acquistata senza l’agevolazione “prima casa” posta nel medesimo territorio del Comune in cui insiste il secondo immobile da acquistare, non vi sarà possibilità di utilizzare la nuova agevolazione “prima casa” su tale seconda compravendita, anche se si realizza l’alienazione del primo immobile entro un anno dal nuovo acquisto agevolato. Se ci si trova in questa condizione si può compiere un nuovo acquisto agevolato solo a condizione che la casa già di proprietà sia venduta prima del nuovo acquisto agevolato.
Infatti, la Legge di Stabilità 2016 presuppone che l’acquisto del secondo immobile sia agevolabile solo a fronte di un precedente acquisto di immobile effettuato usufruendo dell’agevolazione prima casa.
C’è poi il punto relativo al credito d’imposta. Chi vende e riacquista una prima casa ha diritto a un cosiddetto credito d’imposta: può scomputare dall’imposta da pagare per la nuova casa quella che ha già pagato per l’ acquisto della casa precedente. Qui c’è una difficoltà interpretativa. La formulazione letterale della norma sul credito d’imposta dice che spetta a chi alieni un’abitazione acquistata con le agevolazioni e ne acquisti un’altra entro l’anno. Quindi la norma sul credito d’imposta presuppone la sequenza alienazione/riacquisto, che fino al 31 dicembre 2015 era l’unica possibile per usufruire delle agevolazioni.  Ma la prassi che si è già consolidata prevede che basti l’impegno sull’atto di acquisto a rivendere la casa già posseduta entro un anno per avere il credito di imposta.

I requisiti

Chi chiede di usufruire dell’agevolazione prima casa deve rispettare i seguenti requisiti.
– La casa non deve essere considerata di lusso,ossia essere iscritta nelle categorie catastali A01  – A08 – A09;
– la residenza anagrafica nel comune dove si acquista l’immobile agevolato o l’impegno a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
– non possedere, neppure in comunione con il coniuge, altre abitazioni nello stesso comune, a prescindere da come queste abitazioni siano state acquisite. Le agevolazioni prima casa non spettano nel caso in cui si è titolari assieme al coniuge in regime di comunione dei beni di un diritto reale di godimento (proprietà, usufrutto) di un’abitazione.
– non possedere altre abitazioni su tutto il territorio nazionale acquistate con le agevolazioni prima casa o impegnarsi a rivenderle entro un anno.

Non sono riuscito a vendere entro un anno

Il mancato trasferimento entro l’anno dell’immobile preposseduto e acquistato con le agevolazioni prima casa e/o il mancato trasferimento di residenza entro i 18 mesi comportano la decadenza dell’agevolazione, cioè l’amministrazione finanziaria recupera la differenza di imposta nella misura ordinaria (il 9% per l’imposta di registro) ed applica una sanzione nella misura del 30% di tale importo. Tuttavia per non incorrere nelle sanzioni prima della scadenza del termine annuale, si può presentare una apposita istanza e chiedere di versare la differenza tra l’imposta ordinaria e l’imposta agevolata (oltre agli interessi), evitando con così il pagamento della sanzione. Dopo la scadenza del termine annuale, e prima che l’amministrazione finanziaria contesti la mancanza dei requisiti,  il contribuente può approfittare del ravvedimento operoso: può ravvedersi ed autonomamente pagare la differenza tra l’imposta agevolata e l’imposta ordinaria, gli interessi legali e la sanzione in misura molto ridotta, dipendente dal tempo del ravvedimento.            

credit: http://www.unacasapiugrande.it/agevolazione-prima-casa-2016/