case...

Ogni casa ha una storia a sé....
Oggi ne ho visitata una che nasconde contraddizioni e possibilità

e sono rimasta senza parole....

calcolo percentuali ususfrutto e nuda proprietà 1 - Tabella

Nuda proprietà

Ultimamente si è assistito a una marcata crescita, in costante aumento, delle compravendite della nuda proprietà di immobili residenziali.
  Questo genere di operazione consiste nel fatto che il proprietario mantiene la piena disponibilità dell’immobile (ossia l'USUFRUTTO ), cedendo all’acquirente la sola nuda proprietà. Nella maggior parte dei casi, l’estinzione dell’usufrutto coincide con la scomparsa del venditore, in questo modo anche l’usufrutto passa all’acquirente.
Ricordiamo che alla compravendita della nuda proprietà di un immobile si applicano le stesse agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa.

Vendita nuda proprietà
Secondo quanto dettato dall’art. 981 e ss. del Codice Civile, la nuda proprietà è la possibilità, vendendo la proprietà dell’immobile, di avere l’usufrutto della propria casa fino alla propria morte. In sostanza, vendere la nuda proprietà della propria casa permette di continuare a viverci.
L’anziano da proprietario diventa usufruttuario.
L’usufrutto non può andare oltre al vita dell’usufruttuario.
Tutti i proprietari di una casa, possono venderne la nuda proprietà.
In particolare le persone anziane attraverso la vendita della nuda proprietà, possono assicurarsi una certa somma di denaro e, nello stesso tempo, mantenere per il resto della vita l’alloggio nel quale abitano.
Con la morte dell'usufruttuario si verifica in automatico il consolidamento. Cioè l'usufrutto si estingue e il proprietario ritorna ad avere il pieno possesso dell'immobile.
L'unica formalità sarà recarsi all'ufficio del catasto per la voltura con il versamento dei relativi diritti catastali, formalità che può essere espletata anche da  un geometra o  un notaio..

Prospetto dei coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite (o pensioni) vitalizie calcolate al saggio di interesse legale del 0,30% (tabella 2018)

Età Usufruttuario	Coefficiente	% Usufrutto	% Nuda Proprietà
da 0 a 20	317,50	95,25	4,75
da 21 a 30	300,00	90,00	10,00
da 31 a 40	282,50	84,75	15,25
da 41 a 45	265,00	79,50	20,50
da 46 a 50	247,50	74,25	25,75
da 51 a 53	230,00	69,00	31,00
da 54 a 56	212,50	63,75	36,25
da 57 a 60	195,00	58,50	41,50
da 61 a 63	177,50	53,25	46,75
da 64 a 66	160,00	48,00	52,00
da 67 a 69	142,50	42,75	57,25
da 70 a 72	125,00	37,50	62,50
da 73 a 75	107,50	32,25	67,75
da 76 a 78	90,00	27,00	73,00
da 79 a 82	72,50	21,75	78,25
da 83 a 86	55,00	16,50	83,50
da 87 a 92	37,50	11,25	88,75
da 93 a 99	20,00	6,00	94,00

NOTA: la tabella attualmente in vigore è quella relativa all'anno di riferimento 2018.

In ogni caso il prezzo di vendita, una volta ascoltati i suggerimenti dell'Agente di riferimento,  è stabilito dal venditore
Generalmente le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario (custodia, amministrazione, manutenzione generale, Imu, rifiuti....).
L’usufruttario è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario.
 Le spese straordinarie (le spese strutturali) sono invece  a carico del nudo proprietario
Ciò può essere comunque oggetto di trattativa tra le parti.
Giuridicamente si afferma che il pagamento dell'ici (ma anche dell'irpef) è a carico di chi ha la disponibilità del bene, proprio perché gode di un diritto reale. L'articolo 1008 del codice stabilisce infatti che " l'usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito."
 

Dal sito dell' Avvocato Andreani, sempre molto preciso ed accurato pubblico questo collegamento: 

https://www.avvocatoandreani.it/servizi/calcolo_usufrutto_nuda_proprieta.php.

 

Esempio

proprietario attuale di 77 anni che vende nuda proprietà di un immobile valutato € 300000,00

 riceverà € 219000,00 e resterà a vivere nella sua casa.

Il costo su immobili dello stesso valore viene determinato dall'età del usufruttuario come bene si capisce da questo esempio da casa.it:

 

 

   E' da sottolineare che il pagamento della nuda proprietà può avvenire in due modi: l’importo può essere interamente saldato all’atto notarile, oppure, previo accordo tra le parti, l’acquirente può versare subito una parte e il rimanente può essere dilazionato con importi mensili sino a saldo dell’intero valore dell’immobile  mensilità che, in caso di morte del venditore, continuano a esser pagate agli eredi, fino alla scadenza.
 Una modalità, quest’ultima, vantaggiosa per entrambe le parti: l’acquirente, infatti, può evitare di versare in un’unica soluzione l’intero importo e il venditore avrà a disposizione una rendita mensile di cui avvalersi come una sorta di pensione integrativa.

Ultima avvertenza: l'usufruttuario può disporre del bene come preferisce; può pertanto darlo in locazione. In caso di riunione di usufrutto e proprietà l'immobile resterà locato fino al massimo di5 anni successivi

 

cosa valutare quando si cerca casa....

Oggi ho letto un articolo sulla pagina di  Home Staging School  http://www.homestagingschool.it/ e sono d'accordo con quanto scritto:

 

 

 

quando cerchi casa in affitto o in vendita ci sono caratteristiche immobiliari, finanziarie e tecnico strutturali da valutare, (e per  questi aspetti il supporto dell'Agente Immobiliare di fiducia  è importantissimo ) ma è necessario usare non solo la ragione, ma anche la parte più emozionale di noi per trovare la casa giusta.

Le caratteristiche razionali devono essere valutate ed elencate con precisione.

E poi?

E poi accade che pensi troppo.

La scelta della casa giusta diventa una ricerca infinita all'interno di un labirinto immobiliare fatto di visure, planimetrie e classi energetiche sempre alla ricerca di "un'altra..."

La nostra società ci porta a pensare, valutare, misurare, strutturare, classificare ogni cosa.

Anche (e soprattutto) quando dobbiamo compiere un passo così importante come quello di scegliere casa.

Per scegliere la casa giusta è necessario essere razionali, ma si deve far attenzione a non esagerare.

In fin dei conti, quelle mura che racchiuderanno i tuoi ricordi non possono essere solo frutto di calcoli a tavolino, no?

Nella tua scelta di acquisto o di locazione, il mio consiglio è quello di considerare anche queste 3 caratteristiche (che spesso vengono sottostimate):

1. la luminosità - Fai aprire all'agente immobiliare o al privato di cui stai visitando l'immobile TUTTE le finestre e vai a vedere l'immobile 2 volte: una alla mattina e una al pomeriggio per valutare la luminosità nelle varie stanze
2. la sensazione - Non sottovalutare mai il potere del primo impatto, Gli Home Stagers americani sostengono che: 90 secondi è il tempo medio che ci mette un potenziale acquirente per farsi un'idea dell'immobilie che visita; Cos'hai provato quando sei entrato? Felicità? Soffocamento, paura, tensione, confusione, leggerezza, apertura, calma... La tua prima sensazione “a pelle” non è sbagliata, è proprio la realtà. Se quella casa sortisce su di te un effetto negativo o hai una sensazione di malessere, non la sottovalutare. Piuttosto vai a visitarla una volta in più, ma tienine conto.
3. il contesto - Bellissimo appartamento, bene. Ma il contesto com'è? Per me, ad esempio, il contesto in cui è inserito l'immobile è importantissimo. Adoro immobili curati a 360° e mi piace vedere all'interno del quartiere o della via, immobili con caratteristiche strutturali coerenti l'uno all'altra, pulite ed ordinate. spesso sottolineo che sugli interni possiamo adoperarci come vogliamo ma difficilmente saremo in grado modificare a nostro piacere il contesto esterno. Tieni conto anche di questa caratteristica, punto di forza per una futura compravendita in cui la parte venditrice questa volta sarai tu.

Ricorda, la CASA è la COSA più costosa (di regola) che acquisterai in tutta la tua vita. Valuta con razionalità sì, ma anche con il cuore. Il risultato sarà il tanto atteso effetto WOW!

 

per te cosa è importante quando visiti un immobile?

Sono curiosa anche io, come l'autrice dell'articolo,  di conoscere la tua esperienza e le tue avventure alla ricerca della casa perfetta!

Scusi se....

          

Pronto?
Agenzia HoM&? Maria Teresa?
Sono Xxx, scusi se la disturbo...
Sbagliato!
Non disturbate.
Mai.

<a href="https://it.freepik.com/foto-vettori-gratuito/sfondo">Sfondo de vecttori diseñado por Dooder - Freepik.com</a>

visite e brutto tempo

 

E' una buona abitudine, quasi una regola, non far visitare case quando il tempo è brutto...

Ma vi capitasse pensatela così: avete visto la casa nelle condizioni peggiori... e se questo non vi ha scoraggiati vuol dire che l'immobile ha grandi potenzialità.

#Motivo per acquistare casa al mare 1

Comprare casa a Sanremo vuol dire poter avere questo tutti giorni..
Al mattino ti prepari, infili il casco, prendi lo scooter ed esci... hai la testa piena di pensieri, cose da fare, incastri da organizzare... poi arrivi sull'Imperatrice e vedi questo... e ti convinci che sei nel posto dove davvero vuoi vivere!

vai ad un appuntamento e mentre aspetti  guardi panorama da cartolina...

e tornando, ti riempi gli occhi dei colori ...

Quando si acquista una casa al mare, non si comprano solo dei muri, si compra anche tutto questo.

...

 

L’acquirente deve pagare le spese condominiali anche degli anni passati?

PUBBLICO QUESTO INTERESSANTE ARTICOLO TRATTO DA CONFEDILIZIA.IT; NE SONO VENUTA A CONOSCENZA DA UNA MAIL RICEVUTA DA BILOCALE.IT:

L’art. 63 (http://www.condominioweb.com/art-sessantatre-codice-civile.12982)delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che chi subentra nel diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento del contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Ciò significa che l’acquirente di un’unità immobiliare in condominio potrà vedersi chiedere tali importi. Una delle questioni che si pongono è come si debba intendere l’espressione <<dell’anno in corso e di quello precedente>>; è da ritenersi che il periodo cui fa riferimento l’art. 63 disp. att. cod. civ. debba essere inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall’anno dl esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, perciò, coincidente con l’anno solare.
Ad esempio se la gestione annuale va dal primo maggio al trenta aprile dell’anno dopo (periodo di gestione assai diffuso nel caso di impianti di riscaldamento centralizzati in cui si chiude la gestione alla fine del periodo del riscaldamento) le due annualità per le quali l’acquirente risponde comprendono le due gestioni (una in corso ed una passata) comprese tra tali date.
Se invece la gestione annuale va dal primo gennaio al trentuno dicembre di ogni anno, le due annualità (sempre una in corso ed una passata) vanno calcolate sul due anni solari. In tal senso si è pronunciata Cassazione con Ord. 22.3.2017, n. 7395, ribadendo il principio della cosiddetta<< dimensione annuale della gestione condominiale>>, partendo dal ragionamento secondo cui annuali sono la durata dell’incarico dell’amministratore (al sensi dell’art. 1129 cod. civ),: il preventivo delle spese ed il rendiconto (ai sensi dell’art. 1135 cod. civ) ed anche considerando che, dopo la riforma del condominio, l’art. 1129 cod. civ fa espresso riferimento alla <<chiusura dell’esercizio».
Un consiglio dl buon senso è che l’acquirente, prima di formalizzare l’acquisto, prenda contatto con l’amministratore di condominio e verifichi se vi. siano spese condominiali in sospeso, cioè maturate fino a quel momento ed ancora da pagare e si regoli di conseguenza sottraendole dal prezzo (o residuo prezzo) dovuto al venditore, impegnandosi a saldare lui quanto ancora dovuto dal venditore al condominio.