Plusvalenza e agevolazione prima casa in una vendita prima dei 5 anni

 

Oggi mi hanno posto questa domanda:

Se vendo, entro 5 anni dall'acquisto, la mia PRIMA CASA ho sempre e comunque la plusvalenza da pagare? 

La risposta è NO: nel caso in cui  vendi la PRIMA CASA, nei primi 5 anni da quando l'hai acquistata, per legge NON è prevista alcuna tassa sulla plusvalenza  a patto di poter dimostrare di aver mantenuto la residenza usandola come "abitazione principale" (tua o dei tuoi familiari) ed abitato nell'immobile per almeno due terzi del tempo di possesso (a meno che tu non l’abbia ereditato) 

Va considerato anche che :

a) ai fini della disciplina delle plusvalenze, non si ha tassazione nel caso in cui il cedente abbia adibito ad "abitazione principale" (sua o dei suoi familiari) il fabbricato, ancorché questo non sia la sua "prima casa"; non ha, inoltre, nessuna importanza il fatto che si riacquisti o meno un altro fabbricato abitativo entro un anno dalla cessione;

b) ai fini della disciplina delle imposte di registro, ipotecarie, catastali ed Iva, invece, la decadenza dalle agevolazioni "prima casa" non si verifica se il cedente procede, entro un anno dalla cessione, al riacquisto di un altro fabbricato abitativo (che dovrà adibire a sua abitazione principale).

Calcolo imposta di plusvalenza immobiliare

Il contribuente che deve pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare può decidere di inserire la stessa, sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota di riferimento in base allo scaglione di riferimento, oppure può chiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 26%, che andrà pagata direttamente al notaio contestualmente al rogito.

vi sono dei costi deducibili? SI

 

Costi deducibili

Le spese deducibili che si possono sottrarre dalla plusvalenza sono:

• Imposte pagate al momento dell’acquisto della casa (imposta ipotecaria, catastale e di registro);
• Onorari del notaio;
• Spese di manutenzione relative alla modifica radicale dell’immobile o alla sua modernizzazione

Esempio: se l’immobile vi è costato € 100.000 e lo rivendete a € 120.000, si possono dedurre dal prezzo di acquisto tutte le spese sopra citate, ad esempio 1000 euro per le imposte e 2.000 per il notaio (100.000 + 1000 + 2000) 103.000 mila, la plusvalenza sarà data dalla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto aumentato delle spese deducibili:

120.000 – 103.000 = 17.000 euro (plusvalenza).