Nuda proprietà
Ultimamente si è assistito a una marcata crescita, in costante aumento, delle compravendite della
nuda proprietà di immobili residenziali.
Questo genere di operazione consiste nel fatto che il proprietario mantiene la piena disponibilità dell’immobile (ossia l'USUFRUTTO ), cedendo all’acquirente la sola nuda proprietà. Nella maggior parte dei casi, l’estinzione dell’usufrutto coincide con la scomparsa del venditore, in questo modo anche l’usufrutto passa all’acquirente.
Ricordiamo che alla compravendita della nuda proprietà di un immobile si applicano le stesse agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa.
Vendita nuda proprietà
Secondo quanto dettato dall’art. 981 e ss. del Codice Civile, la nuda proprietà è la possibilità, vendendo la proprietà dell’immobile, di avere l’usufrutto della propria casa fino alla propria morte. In sostanza, vendere la nuda proprietà della propria casa permette di continuare a viverci.
L’anziano da proprietario diventa usufruttuario.
L’usufrutto non può andare oltre al vita dell’usufruttuario.
Tutti i proprietari di una casa, possono venderne la nuda proprietà.
In particolare le persone anziane attraverso la vendita della nuda proprietà, possono assicurarsi una certa somma di denaro e, nello stesso tempo, mantenere per il resto della vita l’alloggio nel quale abitano.
Con la morte dell'usufruttuario si verifica in automatico il consolidamento. Cioè l'usufrutto si estingue e il proprietario ritorna ad avere il pieno possesso dell'immobile.
L'unica formalità sarà recarsi all'ufficio del catasto per la voltura con il versamento dei relativi diritti catastali, formalità che può essere espletata anche da un geometra o un notaio..
Prospetto dei coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite (o pensioni) vitalizie calcolate al saggio di interesse legale del 0,30% (tabella 2018)
NOTA: la tabella attualmente in vigore è quella relativa all'anno di riferimento 2018.
In ogni caso il prezzo di vendita, una volta ascoltati i suggerimenti dell'Agente di riferimento, è stabilito dal venditore
Generalmente le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario (custodia, amministrazione, manutenzione generale, Imu, rifiuti....).
L’usufruttario è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario.
Le spese straordinarie (le spese strutturali) sono invece a carico del nudo proprietario
Ciò può essere comunque oggetto di trattativa tra le parti.
Giuridicamente si afferma che il pagamento dell'ici (ma anche dell'irpef) è a carico di chi ha la disponibilità del bene, proprio perché gode di un diritto reale. L'articolo 1008 del codice stabilisce infatti che " l'usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito."
Dal sito dell' Avvocato Andreani, sempre molto preciso ed accurato pubblico questo collegamento:
Esempio
proprietario attuale di 77 anni che vende nuda proprietà di un immobile valutato € 300000,00
riceverà € 219000,00 e resterà a vivere nella sua casa.
Il costo su immobili dello stesso valore viene determinato dall'età del usufruttuario come bene si capisce da questo esempio da casa.it:
E' da sottolineare che
il pagamento della nuda proprietà può avvenire in due modi: l’importo può essere interamente saldato all’atto notarile, oppure, previo accordo tra le parti, l’acquirente può versare subito una parte e il rimanente può essere dilazionato con importi mensili sino a saldo dell’intero valore dell’immobile mensilità che, in caso di morte del venditore, continuano a esser pagate agli eredi, fino alla scadenza.
Una modalità, quest’ultima, vantaggiosa per entrambe le parti: l’acquirente, infatti, può evitare di versare in un’unica soluzione l’intero importo e il venditore avrà a disposizione una rendita mensile di cui avvalersi come una sorta di pensione integrativa.
Ultima avvertenza: l'usufruttuario può disporre del bene come preferisce; può pertanto darlo in locazione. In caso di riunione di usufrutto e proprietà l'immobile resterà locato fino al massimo di5 anni successivi
