Acquisto "prima casa" e detrazioni possibili

 

Volendo dare informazioni complete su come sia possibile, e in che misura, detrarre spese notarile e quanto corrisposto a titolo di provvigione ho trovato questo articolo, scritto dalla Dott.ssa Ludovica Adriano Battisatella,  collaboratrice dello Studio del notaio Fabio Cosenza che opera in provincia di Bologna; l'ho trovato così chiaro ed esaustivo da chiederne la ripubblicazione. 

Ringraziando il chiarissimo dr. Cosenza lo trascrivo integralmente. 

COME DetraRRE LE SPESE NOTARILI E DI MEDIAZIONE

Ogni anno ciascun contribuente – sia esso un privato, un’impresa o un titolare di partita IVA – deve dichiarare all’Agenzia delle Entrate i redditi percepiti nel corso dell’anno precedente mediante la dichiarazione dei redditi. Essa viene effettuata con la compilazione di un documento contabile e fiscale, detto modello 730, che, tenendo conto delle spese deducibili e detraibili sostenute, permette di determinare la base di calcolo per la tassazione dei redditi percepiti.

Per questo motivo, al fine di agevolare tale compilazione e risolvere i dubbi di ciascun contribuente, l’Agenzia delle Entrate fornisce, ogni anno, indicazioni chiare e precise – qui le istruzioni per il 2020 – in merito a ciò che può rientrare o no nel novero delle spese deducibili e detraibili.

Tra queste ultime, non tutti sanno che possono essere incluse anche le spese notarili e quelle di intermediazione immobiliare. Vediamo come nel dettaglio.

SPESE NOTARILI

Anzitutto è bene avvertire che non tutte le spese volte alla stipula di un atto notarile sono detraibili, ma solo quelle sostenute per gli atti di mutuo contratti per l’acquisto della prima casa. Esse comportano una detrazione Irpef pari al 19% calcolata su una spesa massima di 4.000 euro. Secondo le istruzioni dettate dall’Agenzia delle Entrate, rientrano nella voce più ampia delle “spese per gli interessi passivi detraibili” nel modello 730 ed includono:–

 l’onorario del notaio per la stipula del mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita);

 le spese sostenute dal notaio per conto del cliente come, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.

Al fine della detrazione, tali spese devono essere indicate, e dunque inserite nella compilazione del modello 730, all’interno del Quadro E, Sezione I, Rigo E7 denominato “Interessi per mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale”.

Attenzione però! Il limite massimo dei 4.000 euro non vale per le sole spese notarili ma è relativo alla totalità delle somme che rientrano nella categoria degli oneri accessori agli “Interessi per mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale”. Ciò significa che nei 4.000 euro sono comprese tutte le spese necessarie alla stipula del mutuo – come ad esempio gli oneri fiscali, le spese di istruttoria, la perizia tecnica, la penalità per l’anticipata estinzione del mutuo – e non solo quanto corrisposto al Notaio.

SPESE DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE

Anche le spese sostenute durante l’anno 2019 per l’acquisto di un immobile fatto avvalendosi dell’operato di un’agenzia immobiliare danno diritto ad un rimborso.

Affinchè il contribuente possa beneficiare della detrazione Irpef è necessario che:

 - l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale;

- l’intermediario sia riconosciuto ai sensi della legge n. 39/1989.

La detrazione spetta nella misura del 19% e con un limite massimo di 1.000 euro, mentre deve essere suddivisa tra i comproprietari nel caso in cui l’immobile sia acquistato da più soggetti. Non ha diritto all’agevolazione la parte venditrice nonostante possa aver sostenuto delle spese per l’intermediazione di un’agenzia immobiliare. All’interno del modello 730, invece, tali somme devono essere indicate nel Quadro E, Rigo da E8 a E10.

L’Agenzia delle Entrate ha, poi, specificato con la Risoluzione 26/2009 che si può usufruire della detrazione in oggetto anche per le somme pagate per l’intermediazione relativa al contratto preliminare di vendita purché questo sia regolarmente registrato e la stipula del contratto definitivo vada successivamente a buon fine.

Concludendo, sono opportune due precisazioni finali.

In primis, è ben ricordare che la detrazione per le spese notarili e degli interessi passivi del mutuo non concorre con quella spettante per la mediazione immobiliare.

In secondo luogo, la detrazione per le spese notarili e interessi passivi il primo anno sarà cumulata fino al tetto massimo di euro 4.000,00; l’eventuale eccedenza non potrà essere sfruttata negli anni successivi. Esemplificando, se nel 2019 si procede ad un acquisto immobiliare prima casa con mutuo, per il quale si pagano euro 700,00 di interessi passivi ed euro 2.000,00 di spese notarili, la detrazione del 19% si calcola sul totale di euro 2700,00. Se invece si versano euro 900,00 di interessi passivi più euro 300,00 di spese notarili più euro  500,00 di  perizia per un totale di euro 4.400,00, in sede di 730 si può indicare un massimo di euro 4000,00, mentre la parte restante è perduta e non recuperabile.