sabato 25 ottobre 2025

Antiriciclaggio nei contratti di locazione

Nel caso di un contratto di locazione residenziale con canone annuale di € 18.000,00, è necessario prestare attenzione alle norme antiriciclaggio previste dalla legislazione italiana. Ti spiego in dettaglio.

Riferimenti normativi

La normativa principale è il D.Lgs. 231/2007 (Disciplina antiriciclaggio), aggiornata dalle successive modifiche, che impone obblighi ai professionisti, tra cui:

Agenti immobiliari
Notai
Avvocati (in determinati contesti)
Altri intermediari nel settore immobiliare

Soglia rilevante

Secondo la normativa antiriciclaggio, i professionisti devono identificare e verificare l’identità del cliente quando effettuano operazioni con importi pari o superiori a 10.000 euro, anche se l’operazione è frazionata.

Nel tuo caso:

Canone annuo: € 18.000,00
Soglia antiriciclaggio: € 10.000,00

✅ Quindi rientra nei casi soggetti a verifica.

Obblighi pratici

Identificazione del cliente
- Verifica dei documenti di identità (carta d’identità, passaporto, codice fiscale) di locatore e conduttore.
Verifica della titolarità effettiva
- Se il locatore è una persona giuridica, occorre identificare il beneficiario effettivo.
Conservazione dei dati
- I dati e i documenti raccolti devono essere conservati per 10 anni.
Segnalazione di operazioni sospette
- Se i pagamenti o le modalità contrattuali appaiono sospetti o anomali, l’agente deve segnalarlo all’UIF (Unità di Informazione Finanziaria).

Nota sul pagamento

Se il pagamento avviene tramite bonifico o strumenti tracciabili, è più facile rispettare le regole.
Pagamenti in contanti superiori a € 1.999,99 sono vietati per le locazioni di immobili.

domenica 19 ottobre 2025

Registrazione locazione a stranieri

È possibile registrare i contratti di locazione anche SENZA il codice fiscale dell'inquilino. Questo vale per gli inquilini stranieri che soggiornano in Italia per un periodo determinato, mantenendo la loro residenza nel proprio Paese di origine.

Novità per tutti gli host: arriva finalmente una semplificazione (anche se a metà) attesa da tempo che riguarda le richieste dall’estero per un periodo di oltre 30 giorni!

Facciamo un breve riepilogo del problema.

Per chi ha convenienza a tassare il proprio reddito da ospitalità con la cedolare secca (ossia le persone fisiche e non le imprese) è necessario che tale reddito assuma la forma di “reddito fondiario” da locazione abitativa (l’unico che contempli la possibilità di optare per la «cedolare secca»). Nel caso di soggiorni di durata superiore a 30 giorni è obbligatorio registrare il contratto di locazione (la registrazione, quando si opta per la cedolare secca, è in esenzione sia dell’imposta di registro, sia di quella di bollo).

Il problema che nasce spesso è che la registrazione dei contratti di locazione prevede che sia fornito il codice fiscale dei contraenti, ossia del “Locatore” (chi possiede l'abitazione - ossia il proprietario o assimilato a) ed il “Conduttore” (l’inquilino).
In caso di inquilino straniero, questo doveva procurarsi un proprio codice fiscale personale italiano (operazione in sé non complicata, ma per uno straniero potenzialmente ardua).

Dal 12 febbraio una disposizione rende possibile registrare contratti di locazione ad inquilini residenti all’estero non in possesso di codice fiscale italiano!

Attenzione: il rovescio della medaglia è che non si può usare il servizio di registrazione on line.

I passi da seguire sono:

1) fissare appuntamento presso uno degli uffici dell’Agenzia delle Entrate;

2) recarvisi di persona con:

modello RLI compilato;
contratto in due (almeno) copie;
fotocopia dei documenti delle parti;
se la registrazione non è fatta dal Locatore, occorre delega e documento del delegato.

Inoltre, se non si opta per la cedolare secca, bisogna portare:

un bollo da 16 € in data antecedente la stipula del contratto per ogni 100 righe di contratto;
il versamento imposta di registro (cod 1500) pari al 2% del canone, minimo 67 €.

Fissare l’appuntamento per la registrazione non è semplice: bisogna farlo con largo anticipo, altrimenti si rischia di sforare i termini previsti (30 giorni dalla prima data fra: 1) stipula del contratto, 2) primo pagamento, 3) inizio locazione).

Per trovare posto rapidamente spesso occorre andare negli uffici periferici come Gorgonzola (MM2) o Treviglio (passante S6).

Rimane una novità molto utile per chi ha una richiesta dall’estero per un periodo di oltre 30 giorni.

Speriamo che presto anche il software per la registrazione online venga aggiornato a questa nuova disposizione del 12 febbraio.

I passi da seguire sono:

1) fissare appuntamento presso uno degli uffici dell’Agenzia delle Entrate;

2) recarvisi di persona con:

modello RLI compilato;
contratto in due (almeno) copie;
fotocopia dei documenti delle parti;
se la registrazione non è fatta dal Locatore, occorre delega e documento del delegato.

Inoltre, se non si opta per la cedolare secca, bisogna portare:

un bollo da 16 € in data antecedente la stipula del contratto per ogni 100 righe di contratto;
il versamento imposta di registro (cod 1500) pari al 2% del canone, minimo 67 €.

Rimane una novità molto utile per chi ha una richiesta dall’estero per un periodo di oltre 30 giorni.

Speriamo che presto anche il software per la registrazione online venga aggiornato a questa nuova disposizione del 12 febbraio

credito a OspitiMI

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/4988606/Risoluzione+registrazione+atti+soggetti+esteri+privi+di+CF+pub.pdf/6995eec2-66a1-0b6c-0361-296ed2d0a3a1

venerdì 17 ottobre 2025

Tardiva registrazione dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani - Determinazione della sanzione

Foto da Pinterest

Roma, 17 ottobre 2025

Ricevo ora, dalla mia associazione FIAIP, quanto deciso da Agenzia delle Entrate :
Prot. n. 1186-25/CS/rm

Oggetto: Tardiva registrazione dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale soggetti a imposta di registro - Determinazione della sanzione

Gentili Colleghe, egregi Colleghi,
pochi giorni fa, è stata pubblicata, dalla Divisione Contribuenti dell'Agenzia delle Entrate, la Risoluzione n. 56 (all. 1), in merito alla determinazione della sanzione per tardiva registrazione dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale soggetti a imposta di registro - Articolo 69 del Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro.

Alla luce del recente e consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità sulla modalità di determinazione della sanzione, la questione presa in esame riguarda le modalità di applicazione e, in particolare, se la sanzione per tardiva registrazione ivi prevista debba essere commisurata all'imposta di registro calcolata sull'ammontare dei corrispettivi pattuiti per l'intera durata del contratto ovvero a quella calcolata sul canone annuale.

Tenuto conto del recente e consolidato orientamento espresso dai giudici di legittimità, a parziale superamento delle indicazioni fornite nella Circolare AdE n. 26/E del 2011, viene ritenuto che, in caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, soggetto a imposta di registro, la sanzione prevista dall'articolo 69 del TUR deve essere commisurata all'imposta di registro calcolata, in caso di pagamento annuale dell'imposta, sull'ammontare del canone relativo alla prima annualità.

Inoltre, con riferimento al contratto di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, soggetto a cedolare secca, si osserva che nei casi di omessa o tardiva richiesta di registrazione del contratto di locazione viene applicata una sanzione in misura fissa in quanto non sia possibile sanzionare in via proporzionale.

Nello specifico, è prevista una sanzione in misura fissa pari a 250 euro per l'ipotesi di omessa registrazione dell'atto e pari a 150 euro per l'ipotesi di tardiva registrazione dell'atto. Le predette sanzioni si applicano anche nell'ipotesi in cui l'imposta non sia dovuta in conseguenza dell'applicazione di regimi sostitutivi o agevolativi.

Con riferimento alle annualità successive alla prima trova, invece, applicazione la sanzione per tardivo versamento prevista dall'articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471.

Resta ferma la possibilità per il contribuente, qualora ne ricorrano i presupposti, di accedere al ravvedimento ai sensi dell'articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472.

sabato 13 settembre 2025

Fiducia

Grazie per tutto.

giovedì 11 settembre 2025

successioni e quote eredi legittimari

Dopo un altra lunga conversazione per chiarire le quote disponibili quando si apre una successione riporto, sperando di fare cosa utile, quanto pubblicato dal sito Notariato.it:

Art. 571 – Codice civile – Concorso di genitori o ascendenti con fratelli e sorelle

Se coi genitori o con uno soltanto di essi concorrono fratelli e sorelle germani del defunto, tutti sono ammessi alla successione del medesimo per capi, purché in nessun caso la quota, in cui succedono i genitori o uno di essi, sia minore della metà.

Se vi sono fratelli e sorelle unilaterali, ciascuno di essi consegue la metà della quota che consegue ciascuno dei germani o dei genitori, salva in ogni caso la quota della metà in favore di questi ultimi.

Se entrambi i genitori non possono [463 c.c.] o non vogliono venire alla successione e vi sono ulteriori ascendenti, a questi ultimi si devolve, nel modo determinato dall'articolo 569, la quota che sarebbe spettata a uno dei genitori in mancanza dell'altro [522, 582 c.c.].

N.B.: Distinzione tra tipi di fratelli:

Fratelli germani: Hanno lo stesso padre e la stessa madre.
Fratelli unilaterali: Hanno in comune solo un genitore.
- Fratelli consanguinei: Condividono solo lo stesso padre.
- Fratelli uterini: Condividono solo la stessa madre.

Art. 572 – Codice civile – Successione di altri parenti

Se alcuno muore senza lasciare prole, né genitori, né altri ascendenti [583 c.c.], né fratelli o sorelle o loro discendenti, la successione si apre a favore del parente o dei parenti prossimi [76 c.c.], senza distinzione di linea [74 c.c.].

La successione non ha luogo tra i parenti oltre il sesto grado [77 c.c.].

Art. 585 – Codice civile – Successione del coniuge separato

Il coniuge cui non è stata addebitata la separazione con sentenza passata in giudicato [151 2 c.c.] ha gli stessi diritti successori del coniuge non separato.

Nel caso in cui al coniuge sia stata addebitata la separazione con sentenza passata in giudicato, si applicano le disposizioni del secondo comma dell'articolo 548.

N.B.: Eredi Legittimi

Definizione:
Sono i parenti chiamati per legge a succedere al defunto quando non c'è un testamento.

Chi sono:

Includono il coniuge, i figli, i genitori, i fratelli e le sorelle e, in assenza di questi, gli altri parenti fino al sesto grado.

Base della successione:

La legge stabilisce chi eredita e in quali quote in base alla vicinanza del grado di parentela.

Eredi Legittimari

Definizione:

Sono i soggetti a cui la legge riserva una quota del patrimonio ereditario, chiamata "quota di legittima".

Chi sono:

Il coniuge (o la parte dell'unione civile), i figli e, in loro assenza, gli ascendenti.

La "quota di legittima":

È una porzione del patrimonio che non può essere lesa dal testamento. I legittimari hanno il diritto di agire per la riduzione delle disposizioni testamentarie o delle donazioni che violino questa quota.

Quota disponibile:

La parte del patrimonio che non rientra nella quota di legittima (detta "quota disponibile") può essere liberamente lasciata dal defunto a chiunque.

In sintesi

Gli eredi legittimi sono tutti i parenti che ereditano in assenza di testamento.

I legittimari sono una categoria più ristretta (coniuge, figli, ascendenti) che ha un diritto "irrinunciabile" a una quota del patrimonio, anche se c'è un testamento.

martedì 9 settembre 2025

Rileggo oggi il primo post del mio (allora) neonato blog..

Questo il testo:

lunedì 8 dicembre 2014

desideri

Quando cominci a pensare di poter avere una casa tua la prima realtà con cui confrontarti è il dove.

Poi il come trovarla.

Poi il ce la farò? ( economicamente)

Chi mi può aiutare???

Ed è a questo punto che io vorrei entrare a far parte della tua ricerca.

Io voglio essere il tuo aiuto personale

La tua cacciatrice di casa Il tuo muro del pianto o della gioia

Un punto unico di ricerca, un solo referente che agisce per conto tuo.

Un nuovo modo di essere agente immobiliare: dedicata alle persone non agli immobili...

Vuoi provare?

Ed eccomi qui 11anni dopo con lo stesso impegno, desiderio ed atteggiamento.

lunedì 1 settembre 2025

Testimonianza: Cercare casa a Sanremo, la nostra avventura

Una storia che mi riempie di gioia e soddisfazione

Cercare casa a Sanremo: la nostra avventura

Trasferirsi in una nuova città è sempre un passo importante, ma farlo scegliendo Sanremo come meta ci sembrava quasi un sogno.

Io e Laura avevamo deciso di lasciare Torino: io potevo continuare a lavorare da remoto come grafico, lei aveva appena ottenuto un incarico in una scuola della Riviera dei Fiori.

L’idea era chiara: volevamo comprare un piccolo appartamento che fosse davvero nostro, luminoso, con un balcone e — perché no — una vista sul mare.

L’entusiasmo… e i primi ostacoli

Come spesso accade, i primi tempi erano pieni di entusiasmo. Passavamo ore davanti agli annunci online, immaginandoci già al tramonto con un bicchiere di vino in mano e il mare a fare da sfondo.

Ma la realtà si è fatta sentire molto presto.

Le foto degli appartamenti raramente rispecchiavano ciò che trovavamo nelle visite: cucine vecchie, bagni da rifare, palazzi trascurati. Alcuni annunci parlavano di “due passi dal mare”, ma si trattava in realtà di strade ripide e tutt’altro che comode.

Poi c’era il problema del budget: con i nostri risparmi e un mutuo potevamo arrivare a 220.000 €, ma spesso le case che ci piacevano superavano i 250.000 €. Quelle più economiche, invece, nascondevano spese condominiali pesanti per lavori straordinari già approvati.

La delusione che ci ha fatto vacillare

Un appartamento in zona Foce sembrava perfetto. Due camere, un piccolo balcone, prezzo trattabile. Ci eravamo quasi convinti. Ma presto sono emerse le complicazioni: documentazione incompleta, un proprietario anziano che gestiva tutto a distanza tramite un nipote poco disponibile, e soprattutto un verbale condominiale che riportava lavori di facciata da oltre 20.000 €. Una doccia fredda.

In quel momento, per la prima volta, abbiamo davvero pensato di rinunciare.

L’incontro che ha cambiato tutto

Ed è qui che è entrata in gioco Maria Teresa, un’agente immobiliare del posto.
Non dimenticheremo mai il primo incontro: con estrema chiarezza ci ha spiegato le difficoltà reali del mercato sanremese.

Non cercava di venderci illusioni, ma di prepararci ad affrontare la realtà.

Paradossalmente, è stata proprio questa sincerità a ridarci fiducia.

Maria Teresa ci ha guidati con competenza: controllava la documentazione degli immobili, ci aiutava a leggere i verbali condominiali, ci indicava a quali spese fare attenzione, e ci ha anche messo in contatto con consulenti per il mutuo.

La cosa più preziosa, però, è stata un’altra: ci ha aiutati a capire cosa contava davvero per noi.
Non era la centralità a tutti i costi, né la vicinanza immediata alla spiaggia.

Quello che volevamo davvero era una casa sana, sicura, con spese gestibili e senza brutte sorprese.

La casa giusta

E così, con il suo supporto, abbiamo trovato il nostro appartamento sulle alture di Sanremo.

Non è “a due passi dal mare”, ma è luminoso, ha una vista panoramica che toglie il fiato e ci regala ogni sera tramonti spettacolari.

I documenti erano tutti in ordine, la trattativa è stata trasparente e serena, e finalmente ci siamo sentiti al posto giusto.

La lezione imparata

Oggi sappiamo che senza Maria Teresa non avremmo mai raggiunto il nostro obiettivo. Cercare casa a Sanremo non è facile: i prezzi, la burocrazia, la concorrenza sono ostacoli reali.

Ma con la guida giusta, le difficoltà si trasformano in un percorso di crescita, e alla fine la soddisfazione è ancora più grande.

Ogni volta che ci affacciamo dal nostro balcone e guardiamo il mare, sappiamo che dietro quel sogno realizzato c’è anche la professionalità e la dedizione di chi ha saputo accompagnarci con trasparenza e competenza.

Un consiglio per chi cerca casa a Sanremo

Se anche voi state pensando di acquistare un appartamento qui, non scoraggiatevi di fronte agli ostacoli.

Il mercato può sembrare complesso e a tratti scoraggiante, ma con il supporto di un professionista serio e trasparente è possibile trasformare un sogno in realtà.

Noi lo abbiamo fatto grazie a Maria Teresa, che non ci ha mai nascosto le difficoltà ma ci ha insegnato ad affrontarle e superarle.

Ed è grazie a lei che oggi possiamo dire: Sanremo non è solo la città che ci ha accolti, ma la casa della nostra nuova vita.