Iacaranda

 Una pianta che ogni anno incanta.

Missione compiuta!

 

Nel settembre 2022 Alessandro, un amico/collega di Milano, mi chiede di affiancarlo nella vendita di un immobile a Nizza.

Non sapevamo in che ginepraio ci stavamo andando ad infilare!

Oggi, 22 maggio 2023 siamo arrivati finalmente a rogito.

Alla prima visita con Alessandro, segue valutazione e...si parte!

Tutto sembrava iniziato nel migliore dei modi: arrivata a Nizza per decidere quali mobili andassero eliminati dall'appartamento fui fermata, mentre chiudevo la porta dalla vicina, che mi credeva la nuova proprietaria. Chiarito l'equivoco la signora si dichiara interessata all'acquisto. ...  e il mattino dopo eccola arrivare in agenzia per sottoscrivere la promessa di vendita!

Perfetto vero?

Così sembrava!!!  ma le differenze tra Nazioni in una Europa unita solo sulla carta hanno cominciato a farsi sentire...

La Notaia, scelta da parte acquirente perché sulla sua pagina web dichiara la sua padronanza della lingua  italiana, oltre inglese e, ovvio, francese.

Peccato che non fosse vero!

Nessuno, in un grande studio notarile con più notai presenti ed impiegati, capisce una sola parola di italiano, Ovviamo all'ostacolo mettendo me come solo interlocutore tra notaio, parte acquirente e venditori (loro, sì, non conoscono il francese ma non lo hanno mai dichiarato!)

E tra  diagnostiques, syndic, spese, traduzioni, documenti, mancanza di comunicazione, dispersione di informazioni, timori e rinvii siamo giunti a rogito!

Tutto è stato reso possibile per la grande capacità di Alessandro a rassicurare i venditori, per gli acquirenti disponibilissimi  e la fidanzata del venditore ineccepibile nell'organizzare i documenti!.

Abbiamo costruito una "squadra" che si sosteneva nei momenti di débacle e ha sempre cercato soluzioni per arrivare a risultato.

Ho imparato molto  e mi sono convinta, una volta di più, di quanto il confrontarsi, il parlare e spesso sorridere, sia il modo migliore per ottenere il risultato desiderato.

Alessandro, Adalberto, Alessia, Aurélia et Adrien siete stati splendidi.

Realizzo solo ora che la  squadra è tutta di persone che hanno nomi che iniziano con la A!

Quindi una squadra di serie A

Grazie

Garanzia per vizi.

 

(Credit alla Camera di Commercio di Bolzano) 

La garanzia per i vizi nel codice civile

Il codice civile prevede l’obbligo per il venditore di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi (art. 1490 cod. civ.).

Garanzia dall’evizione

Il venditore è tenuto a garantire il compratore dall'evizione, che si verifica quando il compratore, successivamente alla vendita, perde la proprietà della cosa acquistata (come ad esempio nel caso in cui la cosa sia stata rivendicata da un terzo, cosicché il compratore ne perde la proprietà).

Garanzia dai vizi

Il venditore è tenuto a garantire il compratore dai difetti della cosa che pregiudicano il suo valore o comunque la sua utilizzabilità. Il compratore viene tutelato diversamente a seconda del tipo di vizio della cosa:

• Vizio materiale
  Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
  La garanzia per i vizi può essere esclusa o limitata tramite un patto tra venditore e compratore. Tale patto non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.
  Nel caso in cui la garanzia sia efficace, il compratore può scegliere se domandare la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo. Nel caso della risoluzione del contratto il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita e il compratore deve restituire la cosa. In ogni caso il venditore è tenuto a risarcire i danni al compratore se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa.
  Il compratore decade dalla garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro 8 giorni dalla scoperta (salvo diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge). La denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato.
  L'azione nei confronti del venditore si prescrive entro un anno dalla consegna.
• Mancanza di qualità
  Quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l’uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto. Anche in questo caso il compratore deve denunciare i vizi al venditore entro 8 giorni dalla scoperta e agire in giudizio entro un anno dalla consegna.

Garanzia di buon funzionamento

Questa garanzia è prevista per la vendita di cose mobili e deve essere espressamente pattuita nel contratto. Se il venditore ha garantito per un tempo determinato il buon funzionamento della cosa venduta, il compratore, salvo patto contrario, deve denunciare al venditore il difetto di funzionamento entro 30 giorni dalla scoperta. L’azione si prescrive entro 6 mesi dalla scoperta.

Assegni

Settimana scorsa, in ufficio, si incontrano venditrici e proponente.

Rapida garbata trattativa, si raggiunge l'accordo sul prezzo.

Pronti a firmare. 

L'acquirente prepara il libretto degli assegni, compila e..

Si ferma... 

Ha un attimo di esitazione... 

Mi guarda e, candido, dichiara:

"oh! Ho preso il libretto degli assegni del mio papà! Posso firmare col mio nome?"

"si, certo, se è un conto cointestato, può!"

"Eh no..." Pausa di riflessione... "E se firmo col suo?"

ECCO ANCHE NO. 

Abbiamo rimandato la consegna degli assegni e tutto si è concluso con qualche perplessità e sorrisi.

Ma voglio sottolineare che le firme sugli assegni

NON sono INTERCAMBIABILI! 

Plusvalenza e agevolazione prima casa in una vendita prima dei 5 anni

 

Oggi mi hanno posto questa domanda:

Se vendo, entro 5 anni dall'acquisto, la mia PRIMA CASA ho sempre e comunque la plusvalenza da pagare? 

La risposta è NO: nel caso in cui  vendi la PRIMA CASA, nei primi 5 anni da quando l'hai acquistata, per legge NON è prevista alcuna tassa sulla plusvalenza  a patto di poter dimostrare di aver mantenuto la residenza usandola come "abitazione principale" (tua o dei tuoi familiari) ed abitato nell'immobile per almeno due terzi del tempo di possesso (a meno che tu non l’abbia ereditato) 

Va considerato anche che :

a) ai fini della disciplina delle plusvalenze, non si ha tassazione nel caso in cui il cedente abbia adibito ad "abitazione principale" (sua o dei suoi familiari) il fabbricato, ancorché questo non sia la sua "prima casa"; non ha, inoltre, nessuna importanza il fatto che si riacquisti o meno un altro fabbricato abitativo entro un anno dalla cessione;

b) ai fini della disciplina delle imposte di registro, ipotecarie, catastali ed Iva, invece, la decadenza dalle agevolazioni "prima casa" non si verifica se il cedente procede, entro un anno dalla cessione, al riacquisto di un altro fabbricato abitativo (che dovrà adibire a sua abitazione principale).

Calcolo imposta di plusvalenza immobiliare

Il contribuente che deve pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare può decidere di inserire la stessa, sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota di riferimento in base allo scaglione di riferimento, oppure può chiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 26%, che andrà pagata direttamente al notaio contestualmente al rogito.

vi sono dei costi deducibili? SI

 

Costi deducibili

Le spese deducibili che si possono sottrarre dalla plusvalenza sono:

• Imposte pagate al momento dell’acquisto della casa (imposta ipotecaria, catastale e di registro);
• Onorari del notaio;
• Spese di manutenzione relative alla modifica radicale dell’immobile o alla sua modernizzazione

Esempio: se l’immobile vi è costato € 100.000 e lo rivendete a € 120.000, si possono dedurre dal prezzo di acquisto tutte le spese sopra citate, ad esempio 1000 euro per le imposte e 2.000 per il notaio (100.000 + 1000 + 2000) 103.000 mila, la plusvalenza sarà data dalla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto aumentato delle spese deducibili:

120.000 – 103.000 = 17.000 euro (plusvalenza).

Firmare

 

Ogni volta è una emozione condivisa. 

Felice con voi! 

Residenza e contratto transitorio

 

Contratto di locazione transitoria: si può fissare la residenza?

Questa mattia mi hanno chiesto: " si può stabilire la residenza in ragione di un contratto transitorio di locazione?" 

La risposta è affermativa.

Secondo il codice civile (art. 43, comma secondo), la residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale. 

Dalla legge non viene chiesto nessun'altra condizione.

Alla luce di ciò, si può affermare che, per ottenere la residenza in un Comune non occorre necessariamente godere di un contratto di locazione quadriennale: anche il contratto transitorio è sufficiente.

Tutto ciò significa che:

• la residenza coincide con la dimora abituale del soggetto, cioè con il luogo in cui egli vive. La residenza non rappresenterebbe nemmeno una scelta, ma una conseguenza giuridica naturale di una situazione di fatto;
• il conduttore può stabilire la sua residenza nell'immobile in cui vive con contratto transitorio di locazione.

In sintesi: la residenza non dipende dalla durata (quadriennale o di tempo inferiore) del contratto di locazione.

Fonte: https://www.condominioweb.com/contratto-transitorio-di-locazione-cose-e-come-funziona-laffitto-breve.17696