Consistenza Catastale

 

Oggi un signore, in fase di proposta ha voluto ricevere spiegazioni sulla consistenza dell'appartamento oggetto del suo interesse. Leggeva  consistenza 4,5 vani e non riusciva a capire come si giungesse a quel valore. 

Si considera VANO  qualsiasi stanza superiore a un minimo di m2 stabilito comune per comune. 

Come il minimo anche il massimo di superficie varia da comune a comune  da un minimo di 22 a un massimo di 30mq. circa.

La cucina è SEMPRE valutata un vano intero a prescindere dalla superficie purchè abbia gli impianti di cottura

A Sanremo, ad esempio:

"Articolo 34 - STANZE DA LETTO 

                                             

  La stanza da letto deve avere: 

1) se per due persone: a) una superficie utile abitabile non inferiore a 14,00 metri quadrati; 

 2) se per una persona: a) una superficie utile abitabile non inferiore a 9,00 metri quadrati;"

(a Milano i valori minimi sono ora di 12 metri quadrati per la doppia e 8 per la singola: quindi su una  stessa superficie complessiva potremo avere variazione di numero di Vani a secondo della città di riferimento.)

Agli accessori diretti , cioè quei locai ai quali si accede senza uscire dalla porta di casa, viene assegnato 1/3 di vano ( si calcolano così ripostigli, vani con superficie inferiore ai minimi stabiliti, corridoi, bagni, wc.) 

Gli accessori indiretti cioè quelli che richiedono si esca dalla porta di casa per raggiungerli: cantine , ripostigli in cortile, soffitte etc. sono computati 1/4 di vano. 

Alle attinenze scoperte quali terrazze, cortili esclusivi ecc.  viene assegnata una percentuale che si va a sommare al totale dei vani accessori diretti e indiretti fino a un massimo del 10%

esempio:

Il calcolo dei vani sarà il seguente:

1. 1 Soggiorno/Living di mq 38 = vani 1 + Eccedenza (38-28)/28=1,36;
2. 2 Camere da Letto = vani 2;
3. 1 Ripostiglio = 1/3 di vano;
4. 1 Disimpegno = 1/3 di vano;
5. 2 Bagni = 2/3 di vano 0,66;
6. 1 Antibagno = 1/3 di vano                                                                    Totale calcolo dei vani catastali 5,02 + 0,25 = 5,27 Arrotondato a 5,5.

Non facile ma possibile....

Signori Francesi acquistano in Italia: informazioni

 Non è la prima volta che ho acquirenti Francesi ma erano tutti signori che passavano da una casa in affitto in Sanremo ad una di proprietà e che avevano idee ben chiare su dove mantenere la residenza:  possedevano già un conto corrente italiano, un codice fiscale,  etc etc.

Questa mattina per dare a Alain e Isabelle le informazioni più corrette ho organizzato un incontro nello studio "Rodi Novembre" 

 e Patrick, con  chiarezza e facilità d'esposizione ha saputo presentare ogni scenario possibile relativo sia all'acquisto che alla fiscalità contrapponendo le varie opzioni: prendere residenza in Italia?  mantenere quella Francese? Valutare l'acquisto con i benefici prima casa o scegliere una residenza secondaria?  anche l'opzione nuda proprietà/usufrutto può presentare aspetti interessanti...

Il discorso si è poi ampliato valutando tutti gli aspetti di una successione futura (tra 40 anni e più, certo): una realtà da tenere presente  viste le diverse imposizioni fiscali in materia di successione tra Italia e Francia: il nostro paese in materia di successioni costituisce un paradiso fiscale, in quanto vengono applicate franchigie molto alte. 

Esempio: se un genitore viene a mancare lasciando un’eredità di un milione di euro al suo unico figlio, le tasse di successione in linea diretta ammonterebbero a: 

• circa € 300.000,00 in Gran Bretagna (imposta del 40% oltre 325.000£);
• € 450.000,00  in Francia (imposta del 45%);
• € 300.000,00  in Germania (imposta del 30%);
• € zero in Italia, in virtù della franchigia di 1 milione per ogni erede/beneficiario in linea retta (oltre il milione, imposta di successione del 4%).

Quella della pianificazione successoria è un tema spesso ignorato o rinviato per ragioni di scarsa informazione. Ma anche per motivi di carattere psicologico (la paura della morte e di invecchiare).  

 Affidarsi a consulenti competenti che sanno lavorare in sinergia con gli altri professionisti(avvocato, notaio, commercialista) ha il grande vantaggio di ampliare la visione delle scelte che si stanno compiendo, attraverso una strategia condivisa che ottimizza l’intero processo di pianificazione

Lo sguardo si allarga dall'acquisto di un piccolo "studio" fino a coinvolgere l'intero assetto patrimoniale mettendo le basi per una programmazione che permette di compiere con cognizione scelte e decisioni.

Pianificare in vita diventa un atto di responsabilità perché le soluzioni esistono e possono risolvere molte problematiche.

  

primavera: gli anemoni sono tornati

Vivere a Sanremo ha anche il gran pregio di poter ricevere fiori in regalo direttamente da chi li coltiva, o di acquistarne a prezzi impensabili altrove...

Gli anemoni, oggi, mi fanno compagnia, mi parlano di allegria e leggerezza.

una casa costruita con amore

Oggi sono andata a visitare una casa che viene messa in vendita con tanto rimpianto.

In 10 anni le esigenze cambiano, la famiglia si allarga, il lavoro si sposta e così quella che sembrava (e che era stata completamente ristrutturata) come la "casa della vita" non rispecchia più come si è oggi.

Dalle parole di S.O. traspare la passione e l'impegno di chi  ha dedicato tempo, conoscenza e passione in un progetto. 

Una casa storica era così stata oggetto di integrale ristrutturazione che aveva coinvolto (inatteso!!!) anche il tetto.

Adesso i 14 gradini che dal portoncino d'ingresso ci introducono nell'appartamento sono il simbolo del distacco dai "rumor" esterni. 

Qui si entra in uno spazio aperto luminoso e conviviale. 

Ogni dettaglio parla di un progetto condiviso prima e poi attuato con attenzione, mettendoci il cuore e non solo denaro.

La cucina,  artigianale laccata in un colore che è stato oggetto di lunghe riflessioni, occupa una intera parete e ben si integra con la zona pranzo e conversazione: é facile immaginarsi  nella preparazione di un pranzo mentre gli amici ci fanno compagnia o nelle tranquille  serate in famiglia. 

Elemento di spicco è l'altezza dei locali: la trave centrale inizia a 3 metri e 40 da terra ; la copertura interna in legno chiaro amplifica la sensazione di serenità.

 A completare questa casa  troviamo gli spazi esterni, uno più di servizio, (così comodo per stendere!!!),  l'altro, al piano superiore, offre una bella vista su tetti, cielo, chiese e collina e ci invita a serate  con amici, risate, chiacchiere, cibo e allegria.

  

  vista aperta fino a Castellaro

chissà nelle sere d'estate che "presepe" si offrirà allo sguardo!

Chi acquisterà questa casa sarà fortunato perché è stata "fatta con amore" e questo rimane!

Ciao Ciao, serbatoio combustibile!

 

Un serbatoio per il riscaldamento in giardino, come in molte case indipendenti...

Nuovo proprietario utilizzerà il gas di città... quindi questo va restituito alla ditta che lo aveva consegnato in comodato d'uso:

inizia un' avventura che avrebbe fatto felice qualsiasi bimbo innamorato dei trattori, cingolati & c.

il cingolato sollevato come un gioco. La serena disinvoltura di chi sa esattamente cosa sta facendo e non si innervosisce nel superare piccoli ostacoli. 

Davvero bravi.

Coinvolgimento

 

Ieri ho fotografato un appartamento.

Non è una casa ma "la casa della mia mamma". 

È la prima volta che mi trovo nel duplice compito di AI e di proprietario /venditore.

Vorrei riuscire ad essere professionale e arginare il lato emotivo. 

È una bella proprietà ma ha, come tutte, punti deboli. 

Il coinvolgimento è alto, i ricordi spuntano ad ogni angolo.

È un pezzetto di storia famigliare che viene messo in mostra, esposto al pubblico.

Capisco in modo tangibile il concetto di decluttering: non è solo offrire, a chi visita la casa, un ambiente in cui poter inserire un progetto futuro ma anche proteggere il vissuto di chi vende.

(RI)Costruzione -(RI)strutturazione

 Da qualche tempo la mia pagina web (www.agenziahome.it) presentava alcuni problemi di gestione e consultazione. 

Ho procrastinato a lungo il rifacimento, sperando fossero difficoltà transitorie e risolvibili senza dover "tirar giù" tutto e ricominciare ... ma così non era.

La sensazione è la stessa di quando si decide di ristrutturare casa. 

Se già la scelta del template di base è impegnativa, la visione dell' "opera finita" lo è ancora di più. 

Questa avventura mi ha ulteriormente convinta che sia indispensabile affidarsi a chi sa gestire le trasformazioni con occhio professionale e orecchie attente.

Come per il progetto casa serve aver chiaro lo scopo da raggiungere. 

Ho iniziato a (re)inserire immobili avendo a modello i classici portali immobiliari ... ma ora desidero provare a discostarmene presentando ogni appartamento come se fossimo insieme a spostarci nei locali.

Una visita  a distanza, con i commenti e le precisazioni che vi farei in una  reale.

Spero sia un approccio valido: aspetto commenti e suggerimenti!!!