Tabella nuda proprietà-usufrutto

 

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Usufrutto vitalizio 2010 Tabella del valore comparativo usufrutto nuda proprietà rapportata al nuovo tasso legale del 1% in vigore dal 1/1/2010

Coefficienti per la determinazione dei valori attuali dei diritti di usufrutto vitalizio e delle rendite o pensioni vitalizie al tasso di interesse del 1% L'usufrutto vitalizio dura fintanto che vive l'usufruttuario, il suo valore si calcola applicando il coefficiente della tabella (inversamente proporzionale all'età dell'usufruttuario).

TABELLA DI SOPRAVVIVENZA
Coefficienti per la determinazione del diritto di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie
Età del beneficiario   Valore Usufrutto %    Valore Nuda Proprietà %
Da 0 a 20 95,00 5,00
Da 21 a 30 90,00 10,00
Da 31 a 40 85,00 15,00
Da 41 a 45 80,00 20,00
Da 46 a 50 75,00 25,00
Da 51 a 53 70,00 30,00
Da 54 a 56 65,00 45,00
Da 57 a 60 60,00 40,00
Da 61 a 63 55,00 45,00
Da 64 a 66 50,00 50,00
Da 67 a 69 45,00 55,00
Da 70 a 72 40,00 60,00
Da 73 a 75 35,00 65,00
Da 76 a 78 30,00 70,00
Da 79 a 82 25,00 75,00
Da 83 a 86 20,00 80,00
Da 87 a 92 15,00 85,00
Da 93 a 99 10,00 90,00

L’usufrutto (art. 978 e segg. c.c.) è il diritto, riconosciuto a un soggetto (usufruttuario), di godere gratuitamente di un bene appartenente ad altro soggetto (nudo proprietario), usando la diligenza del buon padre di famiglia (ossia la diligenza di una persona che non sia né troppo trascurata né troppo zelante), e di ricavarne le utilità che esso può fornire, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica, vale a dire di non orientarla a scopi diversi da quelli cui è destinato: così, se l’usufrutto ha per oggetto un’abitazione, l’usufruttuario non può trasformarla in ufficio.
L’usufrutto può essere legale, ossia stabilito dalla legge (è il caso di quello che i genitori hanno sui beni dei figli minori), e volontario (ossia stabilito dalle parti con apposito contratto), ma può anche essere costituito per testamento o acquistato per usucapione. L’usufrutto può durare a tempo determinato (è appunto il caso di quello dei genitori sui beni dei figli minori, che termina con il compimento della maggiore età o con l’emancipazione) o per tutta la vita dell’usufruttuario: è il caso del genitore che dona la propria casa al figlio, riservandosi però di abitarla vita natural durante.
Per calcolare il valore dell’usufrutto a vita si applica il tasso legale d’interesse (attualmente il 3%) al valore della piena proprietà e si moltiplica il risultato per il coefficiente relativo all’età del beneficiario, come da tabella appresso riprodotta. Il valore della nuda proprietà è invece costituito dalla differenza fra il valore della piena proprietà e il valore dell’usufrutto come sopra determinato.

Facciamo un esempio. Se al momento della morte dell'usufruttuario questi ha 77 anni e l'appartamento vale 300.000 euro, avremo: 9.000 (ossia il 3% -interesse legale- di 300.000) per 9 (vedi tabella), uguale 81.000 euro (valore dell'usufrutto), mentre il valore della nuda proprietà sarà di 219.000 euro (ossia 300.000 – 81.000). Il calcolo può essere abbreviato utilizzando i dati delle ultime due colonne: così, nel caso di un appartamento del valore di 500.000 euro (età del beneficiario 65 anni), il valore dell’usufrutto è di 240.000 euro (48% di 500.000), mentre quello della nuda proprietà è di 260.000 euro (52% di 500.000). Poiché il tasso legale d'interesse viene aggiornato periodicamente, la tabella ne segue la sorte.
A chi si devono rivolgere i proprietari immobiliari che intendono vendere la 'nuda proprietà' dei loro appartamenti o l'investitore che vuole indirizzare i suoi mezzi finanziari verso questo particolare segmento del mercato immobiliare residenziale?
L'indicazione classica è quella di contattare un agente immobiliare. La compravendita della 'nuda proprietà' di un immobile è un'operazione particolarmente delicata che richiede da parte dell'operatore immobiliare tutta una serie di conoscenze sia di carattere giuridico che fiscale per garantire agli interessati la conclusione di una trattativa "trasparente". Evitare, quindi, il Fai-da-te.

---Come si giunge alla determinazione del prezzo della "nuda proprietà" di un immobile?

Nella formazione del prezzo di cessione della 'nuda proprietà' di un'unità immobiliare incidono tutta una serie di fattori che vanno dall'età del venditore, al numero di persone che si riservano il diritto di "usufrutto", per finire ai classici indicatori per la determinazione delle quotazioni immobiliari (stato di conservazione dell'immobile, sua ubicazione, ecc.ecc).
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In concreto, a quanto può arrivare lo "sconto" per l'acquirente?
Difficile fornire precise indicazioni. Determinante è l'età del venditore (più elevata sarà la sua età e minore risulterà lo "sconto" per l'acquirente) e il numero di persone che si riservano il diritto di abitazione (due persone avranno uno "sconto" "superiore" rispetto a una).
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Pur con le dovute cautele, è possibile indicare la percentuale dello "sconto"?
In linea di massima, gli operatori immobiliari affermano che si può spuntare un ribasso sul prezzo di mercato oscillante fra il 20 e il 50 per cento. Una banda di oscillazione, dunque, piuttosto elevata che si giustifica con i "fattori" indicati in precedenza.
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Una volta che si è "spogliato" della proprietà, il venditore mantiene il "diritto di usufrutto" sull'immobile. Cosa sta a significare questa dizione?
Il codice civile stabilisce che l'usufruttuario ha il diritto di godere della "cosa" altrui ma deve rispettarne la destinazione economica.
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In concreto, il rispetto della "destinazione economica" dell'immobile, comporta vincoli per l'usufruttuario?
L'usufruttuario, oltre che a utilizzare direttamente l'immobile, potrà affittarlo a uso abitativo ma non potrà mutarne l'uso adibendolo, ad esempio, all'esercizio di un'attività professionale. L'usufruttuario può trarre dalla "cosa" (nel caso specifico l'appartamento ndr) tutto ciò che può trarre il proprietario. In pratica, l'usufruttuario può essere considerato un "proprietario a termine".
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Chi deve pagare le spese di manutenzione dell'immobile?
Le spese di manutenzione "ordinaria" sono a carico dell'usufruttuario, mentre quelle "straordinarie" sono di competenza del "nudo" proprietario.
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Quali sono le riparazioni "straordinarie"?

Il codice civile indica quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
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L'usufruttuario deve, in qualche modo, contribuire all'onere finanziario sostenuto dal "nudo proprietario"?
Bene: dovrà corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse legale nella misura del 5 per cento delle spese sostenute dal proprietario per effettuare le riparazioni straordinarie.
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Chi deve pagare le imposte sul "reddito" dell'unità immobiliare?
L'Irpef sulla rendita catastale dell'immobile e l'Ici (cioè l'imposta comunale sugli immobili) devono essere pagate dall'usufruttuario.
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Chi partecipa alle assemblee condominiali: il "nudo" proprietario o l'usufruttuario?
L'usufruttuario esercita il diritto di voto quando, nell'assemblea condominiale, si discutono affari che riguardano l'ordinaria amministrazione ed il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
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E quando all'ordine del giorno dell'assemblea condominiale sono previste deliberazioni relative alla manutenzione "straordinaria"?
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio, il diritto di voto spetta al "nudo" proprietario.
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Se l'usufruttuario non paga le spese condominiali di sua competenza, l'amministratore condominiale può presentare il "conto" al "nudo" proprietario?
No. In linea di principio va rilevato che il "nudo" proprietario non può intervenire, in sede di voto, quando l'assemblea condominiale affronta argomenti collegati alla manutenzione "ordinaria". Pertanto, qualora l'usufruttuario risulti moroso, l'amministratore condominiale potrà esercitare i diritti del condominio promuovendo esecuzione forzata sul diritto di usufrutto che, come stabilisce l'articolo 2810 del codice civile, può essere ipotecato.
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Dopo l'effettuazione della vendita della "nuda" proprietà, cosa deve fare il venditore per un corretto svolgimento della vita condominiale?
Dovrà tempestivamente comunicare l'avvenuta cessione della "nuda" proprietà dell'immobile all'amministrazione condominiale.
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È opportuno che l'acquirente ponga qualche vincolo alla possibilità di affittare l'appartamento da parte dell'usufruttuario?
Sì. Per cautelarsi da eventuali sgradite sorprese, come quella di trovarsi alla morte dell'usufruttuario un inquilino indesiderato che, in possesso di valido titolo (cioè di un contratto) con data certa, ha diritto di continuare la locazione per la durata contrattuale stabilita, comunque non oltre cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto, potrà concordare con il venditore al momento dell'acquisto della "nuda" proprietà, l'obbligo da parte sua di comunicare le eventuali intenzioni di cedere l'usufrutto o di locazione e la conseguente possibilità di esercitare un diritto di prelazione.
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Qual è la base imponibile ai fini del calcolo delle imposte sull'atto di compravendita?
La base imponibile è costituita dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell'usufrutto.
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È applicabile il sistema di "valutazione automatica" degli immobili che permette al contribuente di dichiarare all'ufficio del registro valori che non possono essere rettificati anche agli atti di cessione della "nuda" proprietà di un immobile.
Certamente. Il sistema di valutazione "garantita" si applica anche alla compravendita della "nuda" proprietà di immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita.
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E qualora l'immobile non risulti accatastato?

Al verificarsi di questa ipotesi, gli interessati potranno avvalersi del sistema di valutazione "garantita" facendone esplicita richiesta nell'atto di compravendita.
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Come si calcola il valore del "diritto di usufrutto" e della "nuda" proprietà dell'immobile?
Questi valori variano in funzione dell'età dei beneficiari e si determina applicando la tabella che pubblichiamo qui di fianco.

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È possibile illustrare il meccanismo di calcolo attraverso un esempio?
Ipotizziamo una valutazione "automatica" dell'immobile (rendita catastale x 100) di 150 milioni. Il venditore ha 74 anni. Il valore del "diritto di usufrutto" sarà di 52,5 milioni (150 milioni x 5 per cento = 7,5 milioni x 7). Il valore della "nuda" proprietà risulterà di 97,5 milioni (150 milioni - 52,5 milioni cioè il valore dell'usufrutto).

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Quali considerazioni si possono trarre da questa prima indicazione?
Più è anziano il venditore e maggiore risulterà il valore della "nuda" proprietà con una conseguente maggiore tassazione dell'atto di compravendita.

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Ritornando all'esempio precedente, in concreto, quale sarà l'incidenza fiscale sulla compravendita campione?
Il costo complessivo risulterà di 10.725.000 lire (cioè l'11 per cento di 97,5 milioni che corrispondono al valore della "nuda" proprietà) nel caso, più frequente, di compravendita fra persone fisiche.

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È possibile applicare le agevolazioni per l'acquisto della cosiddetta "prima casa" alla compravendita della "nuda" proprietà?
In questo caso, il calcolo della tassazione relativa alla compravendita fra persone fisiche sarà il seguente: 97,5 milioni x 4 per cento = lire 3.900.000 + 500.000 lire di imposte fisse ipotecaria e catastale - Totale lire 4.400.000.

http://www.repubblica.it/online/dossier/propri/propri/propri.html