1. Cos’è il contratto di rent to buy?
Partendo da una richiesta ricevuta ieri da una gentile Signora cerco qui, supportata dalle informazioni a riguardo presenti sulla guida di "notariato.it" di dare informazioni:
RENT TO BUY è un nuovo tipo di contratto (disciplinato dal 2014) in base al quale il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, dietro il pagamento di un canone che deve comprendere due distinte componenti: una per il pagamento dell’utilizzo e una da imputare al prezzo finale di vendita.
Dopo un certo periodo di tempo (stabilito dalle parti ma non oltre i 10 anni) il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo la componente dei canoni pagati destinata al prezzo di acquisto.
Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento del costo di 100.000 euro.
Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili: una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per l’utilizzo, come se fosse una normale locazione, e come in una normale locazione questa parte si perde.
Il residuo, cioè gli altri 500 euro, sono da considerarsi un acconto sul prezzo di vendita, per cui hanno l’effetto di ridurre il prezzo finale. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare l’appartamento non dovrà pagare 100.000euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con la specifica componente dei canoni.
2. Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di utilizzo? Entro quale termine potrà decidere di acquistarla?
No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà di acquistare il bene, ma non l’obbligo.
Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy.
3. Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?
Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.
Il rischio è che il conduttore decida di non comprare l’immobile. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato dal conduttore per essere imputato a prezzo. L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente, e di dover fare ricorso al giudice per liberarlo e venderlo ad altri.
4. In caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni il proprietario dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi?
La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene; il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali. Per poter accelerare i tempi di questa procedura sarà necessario stipulare l’atto di rent to buy nella forma di atto pubblico, che potrà valere come titolo esecutivo per avviare il procedimento di rilascio innanzi l’autorità giudiziaria (art. 474 c.p.c.).
5. Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?
È opportuno concordare la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita, in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari.
Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene ( questo è in rapporto con la % che verrà indicata. )
6. Il conduttore è tutelato?
Sì. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, cosa che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli che emergano dopo la trascrizione del contratto. La trascrizione ha una durata massima di dieci anni. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.
7. Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?
Sì, la legge non esclude questa possibilità, per cui deve essere riconosciuta al conduttore la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo, come ad esempio nei contratti preliminari.
8. I pro e i contro di questo tipo di contratto
Il rent to buy è stato introdotto nel nostro ordinamento per ovviare alle difficoltà congiunturali in cui si trova il mercato immobiliare, causate dalla mancanza di liquidità e dalla difficoltà, per i potenziali acquirenti, di accedere al credito bancario.
Con il rent to buy, infatti, il conduttore/acquirente può pagare il prezzo ratealmente, nel corso del tempo (sino ad un massimo di 10 anni per preservare le tutele connesse alla trascrizione del contratto) pur ottenendo l’immediata disponibilità dell’immobile. Il proprietario, a sua volta, riceve un beneficio economico, rappresentato dal canone periodico, sino a che non venga perfezionato l’atto finale di vendita.
Forme contrattuali alternative
Per ovviare alle attuali difficoltà congiunturali come la mancanza di liquidità e difficoltà di accedere al credito bancario le parti, in alternativa al rent to buy, possono ricorrere ad altre e diverse forme contrattuali come, ad esempio:
- la locazione con patto di futura vendita;
- la vendita con riserva della proprietà;
- la vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale;
- il preliminare ad effetti anticipati.
Qui di seguito si riportano, in sintesi, le caratteristiche di queste figure negoziali e i vantaggi e gli svantaggi che esse presentano per il venditore, da un lato, e l’acquirente dall’altro
LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA
Forma contrattuale mista: locazione più preliminare di vendita tra loro collegati.
Forma: è obbligatoria la forma scritta. In particolare, se si vuole procedere alla trascrizione dovrà essere un atto pubblico o una scrittura privata autenticata.
Locazione: trascrivibile solo se superiore ai nove anni.
Preliminare: trascrivibile ai sensi dell’art. 2645bis c.c. (con efficacia prenotativa limitata nel tempo; massimo 3 anni).
È di norma trascrivibile anche il preliminare unilaterale (ossia il preliminare nel quale solo una delle parti si obbliga alla stipula del contratto definitivo; ovviamente, ai fini della trascrizione, deve trattarsi del preliminare nel quale l’obbligo di stipula venga assunto dal locatore/venditore).
Corrispettivo: può essere variamente modulato, in relazione alle reali finalità ovvero giungere alla vendita del bene al termine dell’utilizzo. Ad esempio si può prevedere:
• un canone di locazione ordinario (in linea con i canoni di mercato) più una caparra o un acconto prezzo connessi al preliminare (da versare alla sottoscrizione del preliminare o ratealmente);
• un canone maggiorato, composto da due componenti: una da imputare a corrispettivo dell’utilizzo e l’altra da imputare al prezzo di vendita (e da considerare, in tutto o in parte, come caparra confirmatoria per il caso di mancata stipulazione del contratto di vendita per inadempimento dell’una o dell’altra parte.
VENDITA CON RISERVA DELLA PROPRIETÀ
Questa fattispecie, benché disciplinata nel codice civile nella sezione dedicata alla vendita di cose mobili, è unanimemente ammessa anche per gli immobili.
L’immobile viene consegnato alla stipula mentre la proprietà si trasferisce col pagamento dell’ultima rata.
L’acquirente assume ogni rischio per il deperimento del bene e per le responsabilità verso terzi; a suo carico sono anche gli obblighi per la custodia del bene e per le spese di manutenzione.
Forma: atto scritto; dovrà essere un atto pubblico o autenticato per poter procedere alla trascrizione.
Corrispettivo: il prezzo viene pagato a rate e quindi consente l’acquisto a chi non dispone immediatamente della liquidità necessaria. Nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una rata che non superi l’ottava parte del prezzo non dà luogo alla risoluzione. In caso di risoluzione per colpa dell’acquirente, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo diritto a un equo compenso per l’uso del bene e al risarcimento del danno.
VENDITA A PREZZO RATEIZZATO CON ISCRIZIONE DELL’IPOTECA LEGALE
È una normale compravendita: il trasferimento dell’immobile consegue al consenso delle parti e non al pagamento del prezzo. Per ovviare alle difficoltà di reperimento della liquidità si concede all’acquirente la dilazione del pagamento.
Nel caso in cui il prezzo non venga pagato integralmente, il venditore, ai sensi dell’art. 2817 c.c., ha diritto all’iscrizione dell’ipoteca legale sopra gli immobili venduti e ciò a garanzia dell’obbligo di pagamento del prezzo a carico dell’acquirente.
L’iscrizione avviene di diritto, ogni qualvolta vi sia una rateizzazione del prezzo, in mancanza di una rinuncia espressa.
PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI
Si tratta di un preliminare che prevede:
- la consegna immediata del bene all’acquirente;
- durata e prezzo variabili: meno dura il contratto, più si riduce il prezzo per incentivare l’acquirente ad anticipare il più possibile la stipula del definitivo;
- una clausola risolutiva espressa per l’inadempimento dell’acquirente;
- l’eventuale facoltà di recesso per l’acquirente.
Forma: atto scritto, atto pubblico o autenticato per procedere alla trascrizione.
Si dovrà procedere a:
- versamento contestuale della caparra e/o di un acconto del prezzo (pari al 5-10%);
- versamenti di acconti periodici (ad esempio mensili) che tengano conto dell’immediato utilizzo, delle spese e dell’onere fiscale a carico del venditore;
- penali variabili, a carico acquirente e in relazione alla durata dell’utilizzo, sia per il caso di recesso che di inadempimento
