un contratto con 3 soggetti: Locazione uso Foresteria

 

Il blog di solaffitti (https://www.blogaffitto.it/) dedica attenzione a una particolare forma di contratto locativo: La Foresteria

Foresteria: cos'è?

Il contratto di locazione ad uso foresteria è quello nel quale l'inquilino è una società di capitali (ad esempio una Srl, una Spa o una Scarl), che prende in locazione un'abitazione da destinare ai propri dipendenti o collaboratori. 

Può quindi stipulare un contratto di foresteria, ad esempio, la banca che in occasione dell'apertura di una nuova filiale prende in locazione un appartamento da assegnare al direttore e alla sua famiglia, oppure l'impresa edile (se costituita sotto forma di società di capitali) che, ottenuto un appalto per la realizzazione di lavori in una città lontana dalla propria sede, affitta un'abitazione da destinare agli operai che si occuperanno dell'opera. 

L'utilizzo dell'immobile da parte dei dipendenti o collaboratori può essere, peraltro, anche di tipo "a turno" e prevedere quindi che l'appartamento sia abitato da persone diverse nel corso della locazione.
La particolarità del contratto ad uso foresteria è il suo essere escluso dalla disciplina della legge 431/1998 sulle locazioni abitative: questo contratto rientra infatti fra le cosiddette "locazioni completamente libere", soggette all'applicazione delle sole norme previste dal codice civile in materia di locazione (artt. 1571 e segg.). 

Ed è proprio lo scarso contenuto vincolante di tali norme che rende queste locazioni completamente libere, nel senso che sono i singoli contraenti a concordare e definire le principali condizioni contrattuali, dalla durata, al canone, all'entità del deposito cauzionale e così via. Il contratto ad uso foresteria può quindi essere stipulato per il periodo stabilito di comune accordo da proprietario e società conduttrice (fermo restando il limite massimo di 30 anni che il codice civile prevede per tutti i contratti di locazione), i quali potranno anche decidere se, alla scadenza indicata in contratto, quest'ultimo si rinnoverà automaticamente o se dovrà intendersi definitivamente scaduto. 

Così com'è, il contratto di foresteria si presenta dunque come una formula contrattuale particolarmente vantaggiosa per il locatore che, oltre ad avere come conduttore una persona giuridica (della quale sarà più facile verificare la solvibilità), si trova a poter concordare le condizioni contrattuali senza dover sottostare a vincoli in termini di durata o di canone.

La legittimità del contratto ad uso foresteria
La domanda non ha ancora ricevuto un risposta certa dalla giurisprudenza. L'uso foresteria, non previsto ma neppure escluso dalla legge sull'equo canone (n. 392/78), postulava un particolare rapporto "a tre". 

Il conduttore, infatti, non era colui che abitava l'immobile, ma un ente o una società che destinava l'utilizzo dell'immobile a un terzo (dipendente, socio o comunque persona con cui la ditta intendeva installare un rapporto di collaborazione). 

Il contratto ad uso foresteria rappresenta una soluzione di sicuro vantaggio anche per la società conduttrice che, oltre a soddisfare la propria esigenza locativa, gode anche dei benefici fiscali previsti dalla legge 388/2000 (legge Finanziaria 2001). Il contratto ad uso foresteria, infatti, sembra aver trovato una sua legittimità in una norma inserita nella Finanziaria 2001 (art. 145) che rende totalmente deducibili dal reddito aziendale i canoni versati dalle imprese per la locazione di case destinate ai dipendenti, a condizione che questi abbiano trasferito la propria residenza anagrafica per ragioni di lavoro.
Questa disposizione, di carattere fiscale, ha in realtà assunto una portata significativa anche dal punto di vista normativo. Entrata in vigore proprio quando più che mai acceso era il dibattito sull'ammissibilità del contratto di foresteria, che molti consideravano non più stipulabile a seguito dell'entrata in vigore della legge di riforma delle locazioni abitative (legge 431/1998), in quanto non menzionato dalla stessa legge, la norma sulla deducibilità dei canoni per le locazioni ai dipendenti ha, seppur indirettamente, legittimato l'esistenza e quindi la validità dei contratti di foresteria.

 

Condizioni per la stipula	Il conduttore deve essere una società di capitali che destina l'immobile ad abitazione, anche a turni, dei propri dipendenti, funzionari o collaboratori
Durata	Decisa liberamente da proprietario ed inquilino
Canone	Completamente libero
Agevolazioni fiscali	Per il locatore: sul canone imponibile dichiarato ai fini Irpef viene applicata la deduzione del 15% (del 5% a partire dal 2013);non è possibile, invece, per questa tipologia contrattuale assoggettare il reddito a Cedolare fissa del 21%. qui ci sono versioni discordanti.... sembra sia ,ora, possibile Per il conduttore: i canoni di locazione e le spese di manutenzione dei fabbricati sopportate dalla società conduttrice per assegnare l'abitazione ai propri dipendenti, in un Comune diverso dalla loro precedente residenza anagrafica, sono totalmente deducibili dal reddito aziendale per un periodo di tre anni a partire dalla data di trasferimento del lavoratore (Legge 388/200).

 

Quanto Costa Registrare Un Contratto Di Affitto Ad Uso Foresteria

Il Contratto di Affitto ad uso Foresteria è soggetto a tassa di registro e di bollo. Come per tutti i contratti di locazione la tassa di registro è pari al 2% sul canone annuo di locazione mentre l’imposta di bollo è pari a 16 euro per 100 righe di contratto. Vanno registrate almeno due copie quindi l’importo minimo dei bolli è 32 euro.