Compromesso casa: come si fa

Oggi leggevo un articolo su la legge per tutti e mi sono soffermata a riflettere che alcune pratiche che noi, agenti immobiliari diamo per scontate, ovvie quasi, non lo sono per la maggior parte delle persone che si trovano ad affrontare l'avventura "acquisto casa".
Riprendo qui, riassumendo, quanto serve ad avere una prima informazione:
Il compromesso non è obbligatorio, può essere redatto in forma privata se non si comprano immobili in costruzione ed è un accordo intermedio in cui le parti si impegnano, irrevocabilmente una a vendere e l'altra ad acquistare la proprietà indicata al prezzo indicato entro una data certa.
 I dati che devono essere presenti in forma scritta sono quindi:
- I dati dei contraenti
-Identificazione catastale dell'immobile
-Prezzo offerto
-Data entro cui si farà il rogito
Entro 20 giorni dalla firma, il compromesso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
 Se stipulato con atto notarile,(per immobili ancora non ultimati!) vi provvede il notaio entro 30 giorni.
Alla sottoscrizione del preliminare si versa una caparra confirmatoria che è la somma di denaro consegnata materialmente dal futuro acquirente al venditore al momento della sottoscrizione del preliminare, allo scopo di garantire l’adempimento alle obbligazioni assunte.

E' possibile  prevedere anche un preliminare «con effetti anticipati» in cui il venditore consente all’acquirente di entrare già nel possesso del bene utilizzandolo come se fosse suo (cosa che invece sarà solo dopo il rogito)

Il preliminare,come già detto, deve essere registrato se l'atto non verrà rogitato entro i 20 giorni dalla firma del compromesso e questo può avvenire presso qualunque Ufficio dell’Agenzia delle Entrate. 
Occorre innanzitutto eseguire il versamento dell’imposta di registro presso una banca o un ufficio postale mediante la presentazione in triplice copia del modello F23 su cui vanno riportati il nome e cognome delle parti ed il loro codice fiscale (ad esempio nel caso di preliminare di vendita: i dati dell’acquirente e del venditore).
 Le istruzioni per la corretta compilazione del modello si trovano sul sito dell’Agenzia delle Entrate, www.agenziaentrate.gov.it. 
Costi compromesso

La registrazione comporta i seguenti costi:

• imposta di bollo che si assolve apponendo: a) su ogni copia del preliminare: una marca da bollo (contrassegno rilasciato con modalità telematiche) da 16 euro per ogni 4 facciate scritte o frazioni di esse o ogni 100 righe; b) sull’eventuale planimetria allegata al preliminare: una marca da bollo da 1 euro per ogni pagina da cui essa è composta. Se il contratto preliminare è redatto da un notaio l’imposta di bollo ammonta ad euro 155,00.

• imposta di registro in misura fissa pari ad euro 200 indipendentemente dal prezzo della compravendita. Tuttavia: a) se è prevista la caparra confirmatoria sconta l’imposta di registro con l’aliquota dello 0,5% sull’ importo della caparra; b) se è previsto il pagamento di acconti (non soggetti ad IVA) sconta l’imposta di registro con l’aliquota del 3% sulla somma corrisposta a titolo di acconto; se il pagamento dell’acconto viene assoggettato ad IVA, viene applicata l’imposta di registro in misura fissa.

• esempio:

Vendita fra privati:

• Un’ imposta di registro fissa di € 200,00
  Imposta di registro proporzionale dello 0,5% per l’importo dato a titolo di caparra (che ipotizziamo di €15.000,00) 0,50% su € 15.000 = €75,00
  Marca da bollo da 16,00€ ogni 100 righe di contratto= €  32 se registriamo due copie € 48 per 3 copie
  Il versamento di € 1625,00 va fatto su F23, la registrazione su mod. 69
• cod 104T per l'imposta di registro proporzionale dello 0,5% sulle caparre;
• cod 104T per l'imposta di registro proporzionale del 3% sugli acconti; si scrive la somma totale risultante dalla somma dei due valori)
• cod 109T per l'imposta di registro fissa riguardante i fabbricati